30 июня, 2017 
adminGWP При дoлгoсрoчнoй aрeндe квaртир мeжду aрeндoдaтeлeм и aрeндaтoрoм нeрeдкo вoзникaют рaзнoглaсия…
Влaдeльцу нeдвижимoсти мoжeт нe нрaвиться, кaк жильцы oбрaщaются с eгo имущeствoм, a квaртирoсъeмщики имeют сoбствeннoe мнeниe кaсaтeльнo мeблирoвки пoмeщeния и чaстoты визитoв xoзяинa.
Чтoбы рaзрeшить прoблeмныe ситуaции, пoртaл нeдвижимoсти superrielt.ru прoвёл oпрoс экспeртoв, в кaкиx случaяx влaдeлeц впрaвe дoсрoчнo высeлить жильцoв из квaртиры и нaскoлькo дeтaльнo мoжeт кoнтрoлирoвaть eё испoльзoвaниe.
Вoпрoс 1. Пoслe тoгo кaк я сдaл квaртиру, сoсeди гoвoрят, чтo чaстo слышaт лaй, тoпoт и вoй сoбaки, кoтoрaя тaм живёт. Я нe рaзрeшaл квaртирoсъeмщикaм зaсeляться с дoмaшними животными, и соответствующее условие прописано в договоре. Когда прихожу в квартиру, собаки там нет, и жильцы уверяют, что не держат домашних животных. Но я верю соседям и хочу выселить жильцов. Как можно это сделать?
На вопрос ответила ведущий юрист Европейской юридической службы Виктория Аптекина:
– Можно выселить квартирантов, принудительно расторгнув договор аренды. Это можно сделать на основании невыполнения условий договора, включая нарушение запрета на проживание в квартире животных. Но одних слов соседей мало: суд может не принять во внимание этот довод. Для доказательства требуется зафиксировать факт проживания животного сотрудником управляющей компании или участковым. Также можно сфотографировать квартирантов, выгуливающих животное.
Прежде чем добиваться выселения жильцов в судебном порядке, необходимо направить им соответствующее досудебное требование в письменном виде. Если в ответ со стороны квартиросъёмщиков не будет никакой реакции, можно подавать исковое заявление в суд, требуя расторгнуть договор найма по статье 450 Гражданского кодекса (существенное нарушение условий договора) и выселить жильцов. Расторгнуть договор по соглашению сторон можно, только если обе стороны дадут согласие и подпишут соответствующее соглашение.
Вопрос 2. Оказалось, что квартиросъемщики сделали ремонт, не предупреждая об этом и не согласовывая со мной. Вместо ванной они за свой счет установили душевую кабину, а это меня не устраивает. Можно ли заставить их вернуть все в исходное состояние? В таком случае как это сделать?
На вопрос ответил управляющий партнер и генеральный директор юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов:
– Можно. Квартиросъемщики не вправе переустраивать или реконструировать жилье, не согласовав это с владельцем. Они могут лишь сделать в квартире мелкий текущий ремонт, но когда договор аренды истечет, жилье необходимо будет сдать в том же состоянии, в котором оно было получено, учитывая естественный износ.
Переустройство жилого помещения, включая замену инженерного оборудования, необходимо согласовывать с органами надзора, а изменения полагается вносить в технический паспорт. Установка душевой кабины вместо ванной как раз и относится к замене инженерных сетей. Важно отметить, что самовольное переустройство жилого помещения карается административной ответственностью. Чтобы избежать ее, необходимо вернуть жилье в исходное состояние или согласовать выполненные работы.
Как действовать в такой ситуации? Можно заставить арендаторов вернуть жилье в исходное состояние. Согласно Гражданскому кодексу, владелец квартиры может потребовать устранить любые нарушения своего права собственности, даже если они не связаны с лишением владения.
В случае если квартиросъемщики не захотят добровольно вернуть жилье в исходное состояние, а именно установить ванную, как это было раньше, владелец квартиры может подать исковое заявление в суд, требуя устранить нарушения права собственности. Необходимо будет предоставить суду доказательства, что квартира принадлежит Вам, и что переустройство жилого помещения квартирантами нарушают Ваше право собственности.
Необходимо будет доказать факт того, что текущее состояние жилья не соответствует состоянию, прописанному в акте приема-передачи, который был составлен в момент подписания договора аренды с квартирантами.
В результате суд вероятнее всего обяжет арендаторов устранить последствия нарушения, то есть вернуть инженерное оборудование на место.
Вопрос 3. Арендаторы нанесли ущерб общедомовому имуществу, а именно повредили дверь и разбили стекло в подъезде. При этом они не намерены возмещать стоимость, поэтому соседи требуют деньги с меня как с владельца квартиры. Есть ли законные способы обязать квартиросъемщиков возместить убытки? Если да, то как это сделать?
На вопрос ответил адвокат, управляющий партнер компании «Правовое решение» Сергей Воронин:
– Если действия квартиросъемщика привели к повреждению имущества, он обязан в полном объеме возместить причиненный ущерб. Как правило, соответствующий пункт есть в договорах найма. В Москве при заключении договора аренды жилья владелец часто берет с арендаторов депозит на определенную сумму как раз на такие случаи. Арендодатель имеет законное право распоряжаться этими средствами, чтобы компенсировать стоимость поврежденной двери и разбитого стекла.
Если владелец уверен, что общедомовое имущество испортили квартиросъемщики, он должен обратиться в правоохранительные органы и предоставить доказательства – например, видео с камер наблюдения, установленных в подъезде, или показания соседей, которые стали свидетелями инцидента. Если доказать факт порчи имущества квартирантами нельзя, владельцу необходимо доказать, что в момент порчи имущества наниматели проживали в квартире.
Если квартиросъемщики отказываются возмещать убытки, владелец может обратиться в суд. Если размер ущерба крупный, а стороны долго не могут найти самостоятельный вариант мирного разрешения ситуации, то для вынесения решения в пользу арендодателя достаточно предоставить суду доказательства проживания квартирантов, например, показания соседей, и факт уплаты необходимых налогов с аренды помещения. В результате суд обяжет квартирантов возместить нанесенный ущерб. Важно отметить, что в случае, если стороны договорились об аренде лишь в устной форме, то предложенные варианты теряют законную силу, и, скорее всего, взыскать убытки с жильцов не получится.
Вопрос 4. В договоре аренды прописано, что жильцы должны как минимум один раз в месяц по предварительной договоренности пускать меня в квартиру. Но когда я прошу их об этом, они отказываются. При этом квартиранты исправно носят арендную плату, но все же я не понимаю, почему не могу проникнуть внутрь. Можно ли заставить их провести осмотр жилого помещения? Может ли в этой ситуации как-то помочь участковый?
На вопрос ответил партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев:
– Можно. Владелец имеет право заходить в жилье в любое время. Для подтверждения своего права он должен иметь при себе свидетельство о праве собственности. Если жильцы препятствуют проникновению хозяина в квартиру, тот может обратиться к местному участковому, показав ему документы на квартиру, и зайти в жилье в его присутствии. Если в присутствии участкового дверь в квартиру не откроют, владелец может пригласить техника, который на глазах у участкового вскроет замок. Поскольку квартира сдается жильцам в пользование, что указано в договоре, но это не запрещает владельцу при необходимости досматривать жилое помещение для уверенности, что с жильем все в порядке, вышеописанные действия будут законными.
Нужно отметить, что когда владелец обратится к участковому, вероятнее всего его попросят в письменной форме обосновать причины для проникновения в свою квартиру. Здесь можно сослаться на подозрение, что квартиранты могли нанести имуществу материальный вред. Тогда участковый может входить в жилье вместе с собственником: полицейский вправе провести проверку и при необходимости зафиксировать ущерб и сам факт нарушения прав владельца. Если такие нарушения будут выявлены, можно начинать процесс выселения жильцов и возмещения вреда.
Вопрос 5. После окончания срока аренды я обнаружил, что в квартире перестала работать сантехника. Самостоятельно менять или чинить оборудование жильцы отказываются. Обязаны ли они возместить мне нанесенный ущерб?
На вопрос ответил партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко:
– Согласно статье 681 Гражданского кодекса РФ, делать текущий ремонт в арендованной квартире – обязанность жильцов. Если в договоре нет других условий, то средства, потраченные на сантехнические приборы и устройства, к которым относятся мойки, раковины, душевые поддоны, ванны, водяные затворы, смывные бачки и унитазы, относятся к расходам на текущий ремонт и возложены на арендатора. Если договор аренды предусматривал гарантийный депозит, можно удержать необходимую для ремонта сумму из него, либо взыскать деньги с нанимателя в судебном порядке.
Согласно пункту 14 информационного письма президиума ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 года, если обе стороны договора являются предпринимателями, то до того, как арендатор возместит расходы, в качестве платы допускается удержание его вещей. Но важно помнить, что у арендодателя появляется право удерживать вещи, только если они на законном основании попали на принадлежащую ему жилплощадь. Нельзя удерживать вещи должника, если они были захвачены без его воли.
Вопрос 6. Я случайно узнал, что квартиранты сдали мою квартиру в субаренду без соответствующего разрешения. Можно ли в таком случае взыскать с арендаторов моральный ущерб? Можно ли их выселить?
На вопрос ответил член Адвокатской коллегии Москвы Михаил Черба:
– Все зависит от того, как составлен договор аренды жилья, какой срок его действия и прошел ли документ государственную регистрацию. Стандартные договоры, которые встречаются в интернете, не предусматривают прямой ответственности квартиросъемщиков за несогласованную сдачу жилого помещения в субаренду. В таком случае привлечь жильцов к ответственности, скорее всего, не выйдет. Устные договоренности не имеют силы.
Но если в договоре прописано, что «жильцы не вправе сдавать помещение в субаренду ни на долгий, ни на короткий срок, предварительно не согласовав это с собственником жилья» или «жилое помещение по такому-то адресу запрещено сдавать в субаренду в отношении жильцов», то важно, прошел ли договор государственную регистрацию. Квартирантов можно привлечь к ответственности, только если договор внесен в Единый государственный реестр прав. Иначе владельцу жилья вряд ли удастся отстоять свою правоту в суде.
Если все оформлено должным образом, договор внесен в реестр, а наймодатель исправно платит налог на доходы от сдачи помещения в аренду, то договор найма имеет юридическую силу. Поэтому если в документе есть пункт о запрете на сдачу жилого помещения в субаренду, хозяин квартиры может требовать частичную или полную компенсацию за нарушение обязательств и причиненный моральный вред в судебном порядке. Если суд удовлетворит иск, квартиросъемщиков можно выселить.
Опубликовано в рубрике