23 марта, 2017 
adminGWP В кoнцe фeврaля мoскoвскиe влaсти зaявили, чтo в скoрoм врeмeни всe стoличныe пятиэтaжки снeсут. Этo вызвaлo oтвeтныe дeйствия бaнкoв, кoтoрыe крeдитoвaли рoссиян нa пoкупку жилья в тaкиx дoмax…
Пoртaл Superrielt.ru, нa кoтoрoм мoжнo купить нoвую квaртиру в нoвoстрoйкe Брянскa, нaпрямую oт зaстрoйщикa, бeз пoсрeдникoв, узнaл o плaнax 15 вeдущиx бaнкoв, выдaющиx ипoтeку, кaсaтeльнo пeрeoфoрмлeния крeдитoв нa квaртиры в xрущeвкax, кoтoрыe сoбирaются снeсти. Только 5 опрошенных банков (Абсолют Банк, ВТБ24, «Уралсиб», ЮниКредит Банк, «Возрождение») поделились своими планами по взаимодействию с клиентами в этом вопросе. Связь-Банк и Сбербанк отказались давать комментарии, а остальные организации не ответили предметно на запросы.
Официальных данных, по скольким объектам, находящимся в подлежащих сносу пятиэтажках, на данный момент не выплачен кредит, нет. По словам Антона Павлова, директора департамента кредитования и страховых продуктов Абсолют Банка, банки не особо охотно выдают ипотеку на покупку такого жилья. Однако, по оценкам представителя одного из десяти лидирующих российских банков, на жильё в 8 тысячах хрущёвок, которые собираются снести, приходится около 3% ипотеки на вторичном рынке жилой недвижимости в столице. Хотя проверить эту статистику невозможно, так как Центробанк не раскрывает информацию по вторичному рынку недвижимости по регионам. Возможно, реальная цифра будет больше, чем 3%, говорит эксперт, особенно учитывая, что в связи с квартальным принципом сноса процедура может затронуть не только хрущевки, но и панельные девятиэтажные жилые дома.
Основной момент при сносе залогового жилья – вовремя переоформить кредит. По словам экспертов, если этого не сделать, рискует и банк-кредитор, и заёмщик.
Переоформление залога
Согласно статье 41 закона «Об ипотеке», если право собственности заёмщика или залогодателя на залоговое жильё прекращается в связи с действиями муниципалитета, то власти должны предоставить другой объект, и на него будет распространяться ипотека.
Но это не происходит автоматически – необходимо переоформить договор залога. Как говорит Олег Сухов, адвокат, президент Гильдии юристов недвижимости, здесь большую роль сыграют условия первого кредитного договора.
Эксперт советует заёмщикам тщательно изучать пункт ипотечных договоров, где речь идет об условиях при утрате предмета залога. Договор также может содержать и условия уведомления страховой компании и банка (форма и строка) о предстоящем сносе квартиры и способе компенсации залогового имущества.
Если в договоре указаны такие условия, нужно действовать согласно ним. Если таких условий нет, то вопрос решают в индивидуальном порядке с каждым конкретным заёмщиком. По словам Натальи Окуневой, главы юридического департамента ЮниКредит Банка, в её организации будут менять предмет залога и оформлять новую закладную. Согласно договору, клиент ЮниКредит Банка обязан сообщить в банк об утрате залогового жилья.
Сухов говорит, что заёмщик должен найти новый залог и оформить его соответствующим образом.
По словам Павлова, когда собственник подал письменное заявление и получил согласие банка, заключается договор, согласно которому право собственности переходит на другое благоустроенное жильё, равноценное жилому помещению, которое подлежит сносу. В документе прописывают, что в связи с заменой залогового имущества при регистрации договора нужно проводить государственную регистрацию как нового залогового жилья в пользу банка, так и закладной на новый объект, говорит эксперт.
Как предупреждает Дмитрий Шевченко, партнер юридического бюро «Замоскворечье», если между прекращением старого и заключением нового залога проходит большой период времени, то заёмщик главным образом рискует получить требования банка о досрочном погашении кредита. Закон «Об ипотеке» говорит, что интересы банка (залогодателя) в полной мере защищены, и организация имеет право требовать досрочного погашения кредита, в том числе и за счёт имущества заёмщика.
Фарид Бабаев, партнер F1 Legal, не рекомендует затягивать с переоформлением залога, а тем более игнорировать банк. Эксперт говорит, что своевременное переоформление – самое разумное решение для каждой из сторон. Если заёмщик откажется от замены предмета залога, суд, скорее всего, примет сторону банка.
Дополнительные расходы
Также заёмщик рискует понести дополнительные расходы при замене предмета ипотеки. В частности, в случае замены залогового имущества банк «Возрождение» обяжет заёмщика оплатить дополнительные расходы, связанные с оценкой нового объекта. На сегодняшний день на это придётся потратить порядка 5-6 тысяч рублей, но сумму устанавливает компания, которая проводит оценку. Банк же говорит, что не будет брать плату непосредственно за замену залога.
Банкиры подчеркивают, что заёмщику не удастся извлечь выгоду при замене залога и поменять менее качественный объект на более качественный, то есть вместо квартиры в ветхом доме нельзя получить новое и более дорогое жильё. Окунева говорит, что при замене залога все условия кредита (сумма, срок, ставка) должны сохраниться, потому что в этом случае меняется лишь залог, а не выдается новый кредит.
Эксперт пояснила, что банку и заёмщику выгодно менять залог на более качественную недвижимость только в случае её продажи (к примеру, при процедуре взыскания).
Банки тоже рискуют
Опрошенные юристы отмечают, что, так как переоформление документов может длиться долго, причём в каждом случае оно занимает разное время, здесь рискуют не только заёмщики, но и банки.
Согласно правилам ЦБ, необеспеченная ссуда – рискованнее. Дмитрий Шевченко рассказывает, что утрата первоначального залога и переоформление прав собственности на другой предмет залога могут совпасть по времени, а в такой ситуации банк будет вынужден доформировать резервы под необеспеченные ссуды. С этим соглашается и Игорь Жигунов, заместитель председателя правления Банка жилищного финансирования. Эксперт говорит, что программа сноса хрущёвок повышает риски банков понести дополнительные расходы на резервы, связанные с утратой залогового жилья при его сносе. Шевченко считает, что минимизировать риски банков можно было бы с помощью запуска специальной государственной программы выкупа залоговых объектов в домах, подлежащих сносу. Но власти не упоминали о такой программе.
Страховка от риска
Банки отлично понимают, что есть риск утраты залога, поэтому заёмщик должен быть заинтересован в погашении займа. По этой причине они дополнительно уведомляют заёмщиков о существующих рисках и предъявляют жесткие требования к информированию банков о судьбе залогов. Ряд банков просит, чтобы после получения уведомлений о сносе дома клиенты уведомили их в кратчайшие сроки. Для этого можно посетить банк лично, отправить письменное уведомление своему кредитному менеджеру или воспользоваться различными каналами связи, включая Facebook. По словам представителя ВТБ, заёмщику дается максимум десять дней с момента получения уведомления на то, чтобы проинформировать об этом банк, а также сообщить о способе предполагаемого возмещения (предоставляемый взамен земельный участок, объект недвижимости, денежная компенсация и прочее). Это стандартное условия ВТБ по ипотеке. Аналогичное условие указано в ипотечном договоре с банком «Возрождение»: на информирование банка о сносе дома заёмщику также даётся 10 дней.
Павлов считает, что уведомление банка клиентом – скорее перестраховочная мера. Эксперт поясняет, что если залоговое жилье собираются сносить, муниципалитет отправит уведомление об этом как заёмщику, так и банку.
По словам Жигунова, программа сноса московских пятиэтажек может иметь ещё один побочный эффект: банки ограничат или прекратят выдачу кредитов на покупку жилья в таком жилом фонде. Эксперт говорит, что, вероятнее всего, банки не одобрят заявку на выдачу кредита на покупку квартиры в доме, который потенциально могут снести.
Опубликовано в рубрике