Журнал о строительстве

Вeснoй тeмa oплaты зa кaпитaльный рeмoнт стaлa oднoй из сaмыx oбсуждaeмыx. Внaчaлe мэр Мoсквы Сeргeй Сoбянин зaявил, чтo внoсы жильцoв пятиэтaжeк пoтрaтят нa вoзвeдeниe нoвыx дoмoв. Зaтeм в Гoсдумe прeдлoжили oбязaть влaдeльцeв кoммeрчeскиx пoмeщeний нa пeрвыx этaжax oплaчивaть кaпитaльный рeмoнт нa гoд впeрёд…

Вмeстe с этим жильцы мнoгoквaртирныx дoмoв ищут вoзмoжнoсть избeжaть или xoтя бы уменьшить размер ежемесячного платежа за капремонт. Тема активно обсуждается на форумах. Юристы расскажут о том, как граждане могут повлиять на программу капитального ремонта и можно ли законно вернуть уплаченные средства.

Вопрос 1.

Я много лет жил в квартире и оплачивал капремонт, но за это время услуга так и не была оказана. Сейчас я продал жильё и съехал. Могу ли я вернуть уплаченные средства, поскольку больше не являюсь владельцем квартиры, а капремонт дома, который я оплатил, так и не сделали?

Руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» Андрей Комиссаров пояснил, что этого сделать нельзя. Жилищный кодекс достаточно чётко регулирует этот вопрос. Владелец квартиры не может требовать возврата своей доли денег, которые хранятся на спецсчёте, так как передаёт свое право на эти средства вместе с жилым помещением. То есть когда гражданин покупает квартиру, вместе с ней он получает все накопленные средства, которые бывший собственник перечислял на капремонт дома.

В отличие от остальных платежей за услуги ЖКХ, новый владелец получает и обязательство по внесению оплаты за капитальный ремонт, которую не произвёл предыдущий хозяин жилья. Это значит, что долг продавца переходит к покупателю. Вернуть взносы на капремонт можно только, если земельный участок изъяли для муниципальных или государственных нужд, тогда денежную компенсацию делят между собственниками помещений в изымаемом объекте пропорционально их долям.

Вопрос 2.

Недавно в моём доме провели капитальный ремонт, но квитанции за капремонт продолжают приходить. Могу ли я больше не платить взносы, поскольку капремонт уже был сделан?

Генеральный директор юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов разъясняет, что собственник обязан платить взносы на капитальный ремонт и после его проведения. Причина заключается в том, что любое имущество дома изнашивается, и недавнее проведение капремонта лишь отложит время проведения следующих работ. Согласно закону, не платить взносы на капитальный ремонт можно только в двух случаях: если дом признали аварийным и собираются снести, либо если власти приняли решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Но есть законный способ уменьшить взносы на капитальный ремонт. Согласно части 8 статьи 170 Жилищного кодекса, если размер фонда капремонта становится минимальным, который предусмотрен законом субъекта РФ, владельцы помещений в многоквартирном доме на собрании могут принять решение о приостановлении уплаты взносов на капремонт.

Вопрос 3.

Я проживаю в качественном доме, которому не потребуется капитальный ремонт ещё лет 20. Собственники квартир согласны собрать подписи и отказаться от проведения капитального ремонта. Если это сделать, можно ли будет не платить взносы на капремонт?

Юрист по сопровождению деятельности управляющих компаний Heads Consulting Илья Шахместер говорит, что этого сделать нельзя. Владельцы квартир обязаны будут платить взносы на капремонт даже после подписания коллективного отказа. Законность введения взносов на капитальный ремонт много раз рассматривалась в судебном порядке. Как правило, суды в такой ситуации занимают сторону государства и подтверждают правомерность таких сборов.

Чтобы уменьшить затраты, можно сдавать в аренду общедомовые помещения – чердаки, подвалы и придомовые территории. Эти объекты можно передать в аренду на основании решения собрания собственников квартир, а доход направить на формирование фонда капремонта. Следовательно, владельцы помещений будут платить взносы на капремонт не из своих средств, а за счёт доходов от сдачи в аренду общего имущества.

Вопрос 4.

После проведения капитального ремонта состояние моего дома ухудшилось: раньше лифт работал, а теперь стал часто ломаться, качественную дверь заменили плохой и вообще сильно сэкономили на материалах. Я уверен, что сейчас мой дом в худшем состоянии, чем до ремонта. Могу ли я вернуть взносы, которые уплатил за капитальный ремонт, или настаивать на повторном проведении работ другим подрядчиком?

Партнер юридической компании Orient Partners Ксения Казакова говорит, что вернуть деньги не получится, так как закон не предусматривает такой возможности. Но капитальный ремонт должен быть выполнен качественно. За это отвечает заказчик работ – региональный оператор или другое лицо, которое назначило общее собрание собственников. Заказчик должен проконтролировать качество работ и организовать их приёмку. Если работы проведены не в соответствии с договором или с законодательными нормами, заказчик должен настаивать на бесплатном устранении дефектов или соразмерном уменьшении стоимости работ подрядчика. Существуют случаи, когда заказчик имеет право для устранения дефектов привлечь другого подрядчика и потребовать оплаты таких услуг у первого подрядчика.

Если за капитальный ремонт отвечает региональный оператор и фонд капремонта формируется на его счетах, собственники вправе требовать от структуры возмещение вреда, который им причинили в результате ненадлежащего выполнения работ.

Вопрос 5.

Мой дом не стоит в очереди на срочный капитальный ремонт, хотя явно видно, что нуждается в нём. Если не провести работы в ближайшее время, могут быть серьёзные последствия. Я уплачиваю вносы на капитальный ремонт и хочу, чтобы его произвели. Есть ли способ повлиять на очередность выбора домов и поднять мой дом в очереди?

Партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Марина Клепко говорит, что это можно сделать. Согласно части 7 статьи 189 Жилищного кодекса РФ, если дому срочно требуется капремонт, срок проведения работ можно приблизить. В региональных программах очередность проведения капитального ремонта определяется с помощью критериев, которые установлены законом конкретного субъекта РФ.

Для ускорения ремонта нужно провести экспертизу дома, которая подтвердит его плачевное состояние – как правило, это техническое заключение экспертной организации об увеличении физического износа общего имущества дома. Кроме того, необходимо составить протокол общего собрания собственников, которые дадут согласие на проведение капремонта, и протокол государственной жилищной инспекции, подтверждающей уровень предельно допустимых характеристик надежности и безопасности. Пакет документов необходимо подать в орган местного самоуправления. По решению администрации дом могут включить в программу капитального ремонта либо отказать в его проведении – тогда собственники помещений могут подать исковое заявление в суд.