Журнал о строительстве

Супружeскaя пaрa из Мoсквы нe мoжeт приoбрeсти квaртиру в нoвoстрoйкe ужe втoрoй мeсяц. Причeм прoблeмa нe в чрeзмeрнoй рaзбoрчивoсти, прoстo oбъeкт пoкупки дoлжeн нaxoдиться в дoмe, кoтoрыe вoт-вoт сдaдут в эксплуaтaцию…

Зaстрoйщик ужe рeaлизoвaл всe лoты, и в прoдaжe имeются тoлькo квaртиры пo пeрeуступкe прaв. Тaкиe прeдлoжeния нaстoрaживaют пoкупaтeлeй. Пoртaл нeдвижимoсти superrielt.ru рaсскaжeт Вам, какие подводные камни могут быть при покупке жилья по переуступке прав.

Что такое переуступка прав?

Разберемся, какой статус имеет такая недвижимость. Пока дом не сдали в эксплуатацию, квартиры в нем считаются первичным жильем. Частники (не застройщик) могут продавать такие объекты только по переуступке прав. По сути, они продают не квартиру, а договор, который даст дольщику право оформить жилье в собственность.

То есть дольщик, заключивший договор напрямую с застройщиком, уступает Вам право требования на квартиру. Сам объект на этот момент существует только документально и имеет условную нумерацию.

Когда дом ввели в эксплуатацию и присвоили ему почтовый адрес, дольщики регистрируют свидетельство о праве собственности на объект и могут совершать сделки с ним по договору купли-продажи.

Как отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина, Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве» допускает уступку прав с момента государственной регистрации договора и до подписания сторонами акта приема-передачи. Передаточный акт подписывают только после выдачи разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию.

Остаемся начеку

Но покупателю необходимо сохранять бдительность. Как правило, жилье по переуступке прав продают инвесторы. Они покупают квартиру у застройщика на начальной стадии строительства, когда ее стоимость минимальная, а после завершения строительства «переуступают» по более высокой цене. В этом случае продавец обязан уплатить налог на доход физических лиц в размере 13% от разницы в конечной и начальной стоимости.

Мария Литинецкая на примере рассказала, как проводят такой расчет. Если дольщик купил квартиру за 4 миллиона, а продал за 6 миллионов рублей, то он должен уплатить налог с разницы, которая составляет 2 миллиона – то есть 260 тысяч рублей. Чтобы не делиться прибылью, продавцы часто занижают цену объекта.

По новым правилам, после ввода дома в эксплуатацию в договоре купли-продажи должна быть указана сумма не ниже 70% от кадастровой стоимости жилья. В противном случае налог вычисляется, исходя из кадастровой стоимости квартиры, с применением коэффициента 0,7.

Как правило, кадастровая стоимость жилья ниже или соответствует рыночной. Например, она также составляет 4 миллиона рублей. Рассчитываем: 4 миллиона*0,7 = 2,8 миллиона рублей. 13% от полученной суммы составят 364 тысячи рублей. На недостроенное жилье это правило не распространяется, поэтому при переуступке инвестор может указать низкую цену. Остается лишь уговорить покупателя.

Однако эксперты в один голос отговаривают покупателей от занижения стоимости квартиры, так как в этом случае можно остаться и без жилья, и без денег.

Как это может произойти?

Если Вы согласились, сделка будет проходить по стандартной схеме, включающей регистрацию в Росреестре и передачу денег. Процедура может пройти вполне удачно, и Вы будете довольны приобретением, но спустя некоторое время могут появиться родственники продавца, которые хотят оспорить сделку (к примеру, на основании недееспособности продавца на момент продажи). Если суд признает сделку недействительной, покупателю вернут лишь сумму, указанную в договоре.

Для продажи жилья по переуступке прав необходимо согласие застройщика. Поэтому Наталья Шаталина рекомендует покупателю внимательно изучить договор долевого участия (ДДУ) – там не должно быть запрета на сделки уступки прав или каких-либо особых требований к процедуре получения согласия девелопера. Продавец обязан предоставить покупателю оригинал ДДУ или его заверенную копию, а также документы, которые подтверждают оплату жилья. Некоторые застройщики взымают плату за согласие, обычно она составляет 1-2% от суммы сделки. Скорее всего, платить эту комиссию будете Вы, поэтому подготовьтесь к дополнительным расходам.

Как правило, застройщик одобряет переуступку лишь после того, как дольщик выплатит все деньги за недвижимость. Если объект приобрели в ипотеку, также потребуется согласие на переуступку от банка, который выдал кредит.

Если инвестор совершит сделку без разрешения, ее могут признать недействительной. Опять же, в этом случае покупатель может рассчитывать лишь на возврат суммы, указанной в первом ДДУ от инвестора, даже если купил квартиру по более высокой стоимости. Наталья Шаталина подчеркивает, что уступка прав требования по ДДУ оформляется отдельным договором, который должен пройти государственную регистрацию.

Если у продавца или покупателя оформлена ипотека

Ипотеку на покупку квартиры у инвестора в строящемся доме выдадут на условиях, которые действуют для вторичного жилья. Учитывая более высокую процентную ставку по ипотеке, Вам придется уговаривать инвестора на скидку. Кроме того, далеко не каждый банк согласится кредитовать жилье по договору переуступки. Даже если заявку на такой кредит одобрят, впереди Вас ждет непростая процедура.

Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова рассказала о деталях этой процедуры. Банк откроет специальный счет, на который поступят первоначальный взнос от заемщика и кредитные средства банка. Если инвестор приобретал квартиру за 3,5 миллиона рублей, а продает за 4 миллиона рублей, то покупателю дадут ипотеку с расчетом на стоимость 3,5 миллиона рублей. Разницу же оформляют распиской: 500 тысяч рублей закладывают в ячейку, доступ к которой продавец получает после регистрации договора уступки.

Если продавец также оформлял ипотеку на покупку жилья, ее необходимо погасить, прежде чем продавать объект.

Первый шаг– оформление договора займа между покупателем и продавцом. Документ должен быть составлен в письменной форме, но его можно не регистрировать. Документ служит своего рода распиской, которая дает основание покупателю передать деньги продавцу жилья, чтобы тот погасил ипотеку и снял «обременение».

Второй шаг – недвижимость переоформляют на покупателя по переуступке прав. Однако это возможно лишь в случае, если покупатель рассчитывается наличными.

Переуступку между двумя ипотечниками (и продавец, и покупатель) оформить крайне сложно.

Как и любая покупка квартиры, переуступка – сложная процедура. Любителей перестраховаться на все случаи жизни она может и отпугнуть, но желающих приобрести жилье таким способом тоже достаточно. Естественно, если у покупателя есть 100% средств на покупку, оформить сделку переуступки гораздо проще.