Журнал о строительстве

В пoслeднee врeмя пoявилoсь мнeниe, чтo риeлтoр – умирaющaя прoфeссия…

Прeзидeнт Рoссийскoй гильдии риэлтoрoв (РГР) Тaтьянa Дeмeнoк рaсскaжeт, тaк ли этo и чтo дeлaют риeлтoры пoслe тoгo, кaк пoявились мнoгoфункциoнaльныe цeнтры (МФЦ), нoтaриусы, бaнки, мнoгoчислeнныe пoртaлы пo пoиску нeдвижимoсти и другиe oргaнизaции.

Кaкoвa рoль риeлтoрa

Прeждe всeгo, нeoбxoдимo пoнимaть, кoгдa зa дeлo бeрeтся риeлтoр в срaвнeнии с вышeупoмянутыми учaстникaми рынкa нeдвижимoсти. A случaeтся этo, кoгдa влaдeлeц нeдвижимoсти нaдумaл ee прoдaть.

Кaк прaвилo, чeлoвeк, кoтoрый учaствoвaл в сдeлкax с нeдвижимoстью oдин-двa рaзa в жизни, для пoискa пoкупaтeля рaзмeщaeт oбъявлeниe нa порталах по продаже жилья. Сделку можно совершить и без помощи риелтора, если речь не идет о встречной покупке, объект не обременен, в нем не было реконструкции или перепланировок, собственность на недвижимость возникла как результат предыдущих сделок без приватизации, часть жилья не принадлежит детям или у владельца их нет, объект покупают без оформления ипотеки, сертификатов, рассрочек и прочих инструментов оплаты.

Проблемы возникают при встречной покупке с рядом обременений. К примеру, если непонятно, как приватизировано жилье, бывший владелец находится в местах лишения свободы, на жилплощади проживают несовершеннолетние дети, для покупки необходимо оформлять ипотеку.

Чтобы выгодно продать объект, необходимо представить товар в лучшем свете – правильно сфотографировать, продемонстрировав наиболее выгодные ракурсы, описать инфраструктуру и объекты, расположенные рядом, указать класс, тип и прочие характеристики жилья. Кроме того, нужно учитывать, что если квартира находится в новостройке, которая была сдана 5-10 лет назад, классификация могла измениться.

Сможет ли справиться с этим агрегатор или сам собственник, не привлекая риелтора? К тому же, владелец, не владеющий навыками ведения переговоров и не имеющий юридических познаний в области жилищного и гражданского законодательства, не сможет заинтересовать потенциального покупателя на этапе телефонных переговоров.

В МФЦ происходит непосредственно оформление сделки, когда продавец и покупатель уже обсудили все условия, убедились в юридической чистоте объекта, знакомы с порядком и процедурой расчетов, договорились о дате выезда и въезда в квартиру и так далее. Обсуждать подобные вопросы не входит в обязанности нотариуса – у него совершенно другие задачи. Как правило, к нотариусу приходят люди, полностью подготовленные к заключению сделки. Если риелтор хорошо выполнил свою часть работы и подготовил обе стороны к совершению сделки, экономятся деньги, нервы и время.

Банковский работник также не сможет полностью подготовить клиента к совершению сделки с недвижимостью. Ведь это длительная процедура, которая включает: оформление документов, ведение переговоров, получение информации о налоговом вычете, правах на собственность со стороны детей, долях супругов. Кроме того, необходимо сглаживать «острые углы» на этапе проведения переговоров и совершения сделки, а также отвечать на телефонные звонки, которые могут поступать в разное время суток, и в различных мессенджерах.

Потенциальные покупатели, в свою очередь, не смогут выбрать жилье без осмотров, предоставления им полной информации об инфраструктуре, истории объекта и проведения переговоров.

Здесь не стоит изобретать велосипед – лучше сделать выводы, опираясь на чужой опыт. Как раз опыт других стран говорит о том, что риелтор нужен и он – один из главных участников рынка недвижимости. Это подтверждается и ростом популярности риелторов: когда ипотека в России только зарождалась, банкиры не обращали внимания на риелторов, в отличие от настоящего времени. Аналогичная ситуация и с застройщиками, которые пользуются услугами риелторов, если рынок определяет покупатель, и за каждого клиента ведется борьба. Риелторы полезны и нотариусам, которые предпочитают, чтобы к ним приходили клиенты с полным пакетом документов и пониманием процедуры совершения сделки.

Поэтому, в любом случае, риелторы – неотъемлемое звено в цепочке участников рынка недвижимости. Не стоит сравнивать риелтора с продавцами продуктов, машин и мебели – нужно понять важность и необходимость этой профессии.

Тогда возникает вопрос: почему мы слышим так много жалоб на риелторов? Очевидно, что причина – в отсутствии барьера в профессию. При желании любой может назвать себя риелтором и приступить к поиску клиентов.

Сегодня РГР ставит перед собой задачу – расширить правовое поле для риелторов, а также функции риелторов на границах зон взаимодействия с госорганами, организациями и финансовыми институтами. Кроме того, необходимо помочь государству бороться с отмыванием денег, полученных преступным путем, и даже с терроризмом, сделать ранок более прозрачным и избавиться от риелторов-мошенников, которые занимаются незаконным отъемом собственности.

Роль новых сервисов Сбербанка

27 апреля 2017 года РГР и Центр недвижимости от Сбербанка (ЦНС) заключили договор о сотрудничестве на портале «Домклик», чтобы формировать базы данных на недвижимость, совершенствовать электронные сервисы и увеличивать клиентские базы сторон. До заключения этого договора многие риелторские агентства не хотели выгружать объекты, так как видели на новой площадке конкурента. Зачастую компании отказывались сотрудничать из-за человеческого фактора. Чтобы не было конфликтов между сотрудниками Сбербанка и риелторами, в договоре указано, что ЦНС не претендует на риелторскую деятельность.

Какие положительные стороны подписания этого договора и существуют ли подводные камни для каждой из сторон?

Основное преимущество в том, что стороны начали вести диалог и слышать друг друга. Решение о том, выгружать ли объекты, каждая региональная ассоциация принимает самостоятельно: одни выгрузили объекты еще до подписания договора, другие не станут этого делать даже после.

Главный недостаток в том, что договор срочный и действует до конца текущего года. Жизнеспособен он или нет, мы увидим в конце года. К этому времени риелторские сообщества смогут предложить заключить дополнительное соглашение к договору, а, может быть, его условия скорректирует жизнь.

«Домклик» – инструмент от Сбербанка и ЦНС, который является его подразделением. На сегодняшний день механизм работы «Домклика» несовершенен, вызывает много вопросов, не решает проблем, которые риелторам необходимо разрешить на текущем, и тем более на следующем этапе развития. В РГР предполагают, что в ходе сотрудничества можно будет четче выявить потребности риелторов, чтобы изменить требования и основу технологических решений. РГР и Сбербанку необходимо будет выполнить большую и достаточно сложную работу, так как сейчас положено лишь начало.

Но понятно, что финансовый сектор, где нет единого и чистого с точки зрения эксклюзивности объектов портала, остро нуждается в его создании. Поэтому перед риелторским сообществом стоит еще одна крайне важная задача: создать портал объектов недвижимости. Это будет выгодно и бизнесу, и государству, и гражданам. Первым будут понятны правила игры, второе будет понимать, что рынок недвижимости надежно регулируется, а третьи будут иметь гарантию защищенности.

Закон о риелторской деятельности

Чтобы это реализовать, необходим закон, определяющий полномочия, ответственность риелторов и их функциональную зону. У риелторов нет никаких прав (а, как правило, и обязательств), они работают в крайне узком правовом поле. Больше того, если, прося плату за свои услуги, риелтор повысит голос, это может быть квалифицировано как вымогательство (статья 163 Уголовного кодекса России).

Но на сегодняшний день самый любопытный документ – заключение комитета Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям к законопроекту «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью». Наиболее радикальный вариант его интерпретации таков: в скором времени риелторская деятельность будет прекращена. Интересно, на чем базируется такое заключение законодательной власти?

Законодатели не только критикуют законопроект с точки зрения правовых коллизий, но и стараются проанализировать текущее состояние рынка недвижимости и оценить, какая роль на нем отведена риелторам. В заключении сказано, что концепция законопроекта устарела, так как рынок имел такой вид 10-15 лет назад, когда услуги посредников были популярными. По словам законодателей, сегодня рынок недвижимости кардинально изменился.

На основе результатов деятельности крупных юридических компаний, сопровождавших сделки с недвижимостью в последние 10 лет, представители комитета заявляют, что число риелторов за это время сократилось почти в два раза. Они приводят пять основных причин этого.

Во-первых, появились онлайн сервисы поиска, благодаря которым граждане самостоятельно могут искать недвижимость. Таким образом, найти и подобрать объект можно и без риелтора. Впрочем, об этом уже говорилось выше.

Во-вторых, государство развивает сеть МФЦ, благодаря которым процедура подачи и оформления документов при покупке недвижимости и оформления ее в собственность стала проще. Таким образом, сегодня граждане могут совершить сделку с недвижимостью, не обладая специальными навыками и знаниям, поэтому им не нужен риелтор. Об этом также говорилось выше.

В-третьих, крупнейшие в России собственники недвижимости, а именно подконтрольные государству структуры, которым принадлежит порядка 10% жилищного фонда, стали активно продавать жилье на открытом рынке. Не совсем понятно, какое отношение это имеет к риелторам, но они опять не при делах.

В-четвертых, в последнее время недвижимость все чаще продают с аукциона. Правда, эта причина тоже не супер. Здесь стоит добавить, что после таких аукционов часто возникают коррупционные скандалы.

В-пятых, ЦНС открыл портал «Домклик». Об этом также уже шла речь выше.

В завершающей части заключения сказано, что немногочисленные риелторские агентства, которые сегодня остались на рынке, вряд ли смогут конкурировать с настолько серьезными оппонентами. Как были сделаны такие выводы, можно только догадываться.

По оценкам РГР, на сегодняшний день в России работают порядка 500 тысяч агентств, которые в той или иной мере занимаются операциями на рынке недвижимости. Непосредственно в РГР состоит более одной тысячи агентств, в которых работают риелторы из 50 российских регионов. Существует еще одно объединение – Национальная палата риелторов, работающая в трех регионах страны и имеющая представительства еще в 17. Поэтому число специалистов в этой сфере не сокращается, а, наоборот, увеличивается. Таким образом, пока рано говорить о том, что профессия риелтора умирает.

Однако риелторы, государство и потребитель нуждаются в полноценном профильном законе, как в воздухе.