Журнал о строительстве

Пoдписaв ДДУ, дoльщикa нe пoкидaeт вoлнeниe o тoм, будeт ли eгo дoм сдaн вoврeмя. Нeсoмнeннo, ФЗ-214 в бoльшoй стeпeни зaщищaeт прaвa дoльщикoв, нo всe жe прoсрoчки бывaют дoстaтoчнo чaстo, oсoбeннo учитывaя экoнoмичeскую нeстaбильнoсть…

Пoртaл нeдвижимoсти SuperRielt рaсскaжeт Вaм o фaктoрax, кoтoрыe мoгут пoвлиять нa срoки сдaчи oбъeктoв и нa чтo имeeт прaвo дoльщик в тaкиx случaяx.

Пoлoвинa oбъeктoв сдaётся с прoсрoчкoй

Учитывaя нeстaбильную экoнoмичeскую ситуaцию, срoки стрoитeльствa пeрeнoсят дoстaтoчнo чaстo. Пo oцeнкaм Рoмaнa Лябихова, генерального директора ГК «Атлант», за последние два года порядка 40-50% застройщиков московского региона задерживали сдачу своих проектов. Специалисты «Метриум Групп» озвучивают похожие цифры: сдачу 45% новостроек, которые планировали ввести в 2016 году, перенесли.

Но на сегодняшний день ситуация не критическая. По данным Михаила Викторова, первого заместителя генерального директора «Коалко Девелопмент», с 2000 года доля общей площади законсервированного или приостановленного строительства в общем объеме возводимых домов уменьшилась с 36% до 6-7%.

Как говорит Кирилл Холопик, руководитель аппарата в Национальном объединении застройщиков жилья (НОЗА), в большинстве случаев девелоперы переносят сроки сдачи проектов на 3-6 месяцев. Эксперт уточняет, что в проектной декларации значится не точная дата ввода объекта, а квартал. По этой причине срок ввода дома кратен 3 месяцам. Также важно отметить, что закон обязывает застройщика строго соблюдать указанный в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) срок передачи готового жилья дольщику. Передача квартиры дольщику, как правило, планируется через 3-6 месяцев после ввода новостройки в эксплуатацию, иногда – через год. Холопик отмечает, что в большинстве случаев, перенося сроки ввода проекта, застройщики все же успевают уложиться в запланированные сроки, и дольщики не страдают от просрочек.

Многосоставный срок

Роман Лябихов говорит, что в среднем срок строительства монолитного многоквартирного дома высотностью 17-25 этажей составляет 2-4 года, в зависимости от жилплощади. На возведение панельного дома уходит 1-1,5 года, если у застройщика не возникает проблем при постановке дома на кадастровый учет, подключении коммуникаций и вводе в эксплуатацию. Кирилл Холопик утверждает, что современные технологии позволяют построить многоэтажный дом даже менее чем за год.

Роман Лябихов пояснил, из чего состоят сроки строительства и сколько времени отводится на каждый из его этапов. На подготовку площадки для строительных работ в среднем уходит от недели до месяца. Рытье котлована и подготовка к устройству свайного поля, служащего основой для здания, занимают еще 1-3 недели. Строительство «коробки» здания (каркас здания, внешние и внутренние стены, крыша) длится около года, если этому способствуют климатические условия, поскольку на время сильных морозов монолитные работы приостанавливают. Если документация в порядке, присоединение к сетям, подведение к новостройке коммуникаций и прокладка инженерных сетей внутри дома занимает от полугода до года. Далее проводится внутренняя отделка и благоустройство придомовой территории, на которое отводится от 3 до 9 месяцев. Ключи выдают спустя некоторое время после ввода дома в эксплуатацию – как правило, дольщикам нужно подождать до полугода.

Причины задержки сроков

Объективных причин для переноса сроков сдачи дома может быть несколько. Прежде всего, это сложности при подключении коммуникаций. Роман Лябихов говорит, что иногда на согласование подключения сетей к новостройке уходит несколько лет. Редко удается угадать, сколько будет длиться этот процесс, на начальном этапе реализации проекта – обычно это становится ясно уже в ходе строительных работ.

Вопрос, связанный с подключением коммуникаций, обычно вызывает больше всего проблем. Лябихов говорит, что трудности с этим время от времени испытывает каждый застройщик. Если с местными организациями (такими, как водоканал) работать проще, то с глобальными монополиями (электричество, газ) часто приходится крайне сложно. Эксперт сетует, что результаты предсказать нельзя: например, на согласование с монополистами вопроса выделения газа на газовую котельную в проекте «Лобня Сити» у ГК «Атлант» ушло более трех лет. В итоге согласие было получено, но на это было потрачено много времени.

Кирилл Холопик говорит, что местные власти нередко умышленно препятствуют деятельности застройщиков. Одному из девелоперов, который является членом НОЗА, удалось добиться возбуждения уголовного дела по статье «воспрепятствование предпринимательской деятельности» против такого чиновника.

Все же сейчас сдачу объектов переносят в основном из-за изменения ситуации на строительном рынке. Кирилл Холопик поясняет, что реализация инвестиционных жилых проектов занимает не один год: от принятия решения о покупке земельного участка под строительство до ввода готового здания в эксплуатацию проходит как минимум 3 года, а если это комплексное освоение территории – минимум 5 лет. Бизнес-планы относительно большинства проектов, которые сдают сейчас, составлялись в 2012-2013 годах или даже ранее, отмечает эксперт. Очевидно, что в этих планах сложно было учесть снижение доходов граждан и, как следствие, падение цен на новостройки. Соответственно, застройщики задерживают сроки ввода проектов по сравнению с запланированными и опубликованными в проектных декларациях в 2013-2014 годах.

Можно ли отследить сроки

Согласно законодательству о долевом строительстве, у дольщика нет механизмов для эффективного контроля за динамикой строительства. Но, по словам Кирилла Холопика, некоторыми требованиями законодательства все же можно воспользоваться: к примеру, застройщик обязан каждый месяц обновлять фотоотчет о проведении строительных работ. Оцените, насколько хорошо эти фотографии отражают степень готовности объекта. Добросовестные девелоперы сами заинтересованы в предоставлении дольщикам полной информации о строительстве, чтобы те не беспокоились.

Также застройщики могут вести видеотрансляцию со стройки. Закон не обязывает устанавливать на объектах камеры, но это условие диктует современный рынок. По информации НОЗА, на сегодняшний день видеокамеры установлены более чем на половине строек.

Часто дольщики не могут «на глаз» определить темпы строительства. Приведем реальный пример. В рамках одной очереди возводятся три корпуса. Одновременно стартовало строительство двух из них, но в одном уже завершают каркас, а во втором успели построить только два этажа, и на сегодняшний день он уже несколько месяцев как завис. Согласно ДДУ, квартиры должны передать в феврале следующего года. Дольщица, купившая жилье во втором корпусе, интересуется, есть ли у нее основания для беспокойства.

По словам экспертов, это весьма типичная ситуация. Роман Лябихов говорит, что вероятно застройщик не может одновременно ввести сразу два корпуса из-за низких продаж. Эксперт также говорит, что оба дома могут сдать в срок, но строить их при этом будут не одновременно, а по очереди.

Кирилл Холопик также говорит, что часто застройщик концентрирует средства, поступившие от дольщиков, на завершение одного корпуса, а затем достраивает второй. Причем завершение второго корпуса будет осуществляться с использованием средств от реализации квартир, которые находятся в первом корпусе. Сегодня на момент ввода дома порядка 30% квартир в нем остаются нераспроданными.

Роман Лябихов советует подождать, когда завершат монолитные работы в первом корпусе. Если за этим не последует строительство второго дома без объяснения застройщиком причины задержки, можно рассматривать расторжение ДДУ и поиск квартиры в другом проекте.

Как уточняет Кирилл Холопик, согласно пункту 1 части 1 статьи 9 ФЗ-214, дольщик может предпринимать какие-либо действия, только когда застройщик задержал передачу объекта долевого строительства на два месяца. То есть дольщик должен дождаться просрочки, а лишь потом требовать расторжения ДДУ и возврата денег. До этого времени можно расторгнуть ДДУ в судебном порядке, но, согласно пункту 1 части 1.1 статьи 9 ФЗ-214, для этого должны сочетаться два условия: строительство должно быть приостановлено, а также должны быть очевидные обстоятельства, ввиду которых застройщик не сможет передать дольщику жилье в срок, предусмотренный ДДУ.

Но дольщику вряд ли удастся доказать в суде, что такие обстоятельства есть, так как суд требует фактов, подтвержденных документально. В качестве такого факта можно предоставить акт проверки органа контроля. С начала текущего года в законодательстве появилось такое понятие, как «график строительства», который застройщик должен указывать в проектной декларации. За соблюдением этого графика следит орган контроля. Таким образом, если орган контроля зафиксировал приостановку строительства, а вдобавок застройщик нарушает график строительства, у дольщика появляются основания для расторжения ДДУ в судебном порядке. Но, как пояснил Минстрой, застройщики должны заполнять новую форму проектной декларации, где указывается график строительства, только для проектов, в отношении которых привлечение средств дольщиков началось в этом году.

Отсюда можно сделать вывод, что отследить график строительства можно по фотографиям, которые застройщик публикует на сайте проекта. Однако до того, как сдача объекта просрочена, доказать что-либо в суде крайне сложно. Поэтому покупка жилья на раннем этапе строительства – это всегда риск для дольщика, поскольку задерживают сдачу проектов даже надежные девелоперы.