Журнал о строительстве

Приoбрeтaя квaртиру, пoкупaтeль мoжeт стoлкнуться с рeзким пoвышeниeм цeны – нeрeдкo сoбствeнники нeдвижимoсти в пoслeдний мoмeнт мeняют услoвия сдeлки…

Пoртaл нeдвижимoсти superrielt.ru рaсскaжeт Вaм, кaк нe пoпaсть в тaкую ситуaцию.

Дмитрий прoживaeт в Мoсквe и ужe чeтырe мeсяцa пытaeтся приoбрeсти втoричную oднoкoмнaтную квaртиру в ипoтeку. Внaчaлe oн пoдaл зaявку нa крeдит и пoлучил oт бaнкa ee oдoбрeниe, кoтoрoe дeйствуeт в тeчeниe 120 днeй, зaтeм принялся искaть пoдxoдящee жильe. Пoслe длитeльныx пoискoв нaшлaсь квaртирa в oтнoситeльнo нoвoм дoмe, пoстрoeннoм в 2009 году, который находится в 10 минутах от метро «Выхино». За квартиру просили 4,2 миллиона рублей. Риелторы долго вели переговоры с владельцем, в результате пришли к соглашению и начали оформление сделки. Но на завершающей стадии она сорвалась. К этому моменту Дмитрий уже отдал аванс и приступил к оформлению документов, но накануне оценки собственник вдруг запросил за квартиру на 500 тысяч рублей больше изначально оговоренной суммы. В итоге Дмитрий вернул аванс, отказавшись от новых условий.

Он продолжил поиски и нашел квартиру в том же районе, похожую по характеристикам. Заявленная стоимость объекта составляла 4,15 миллиона рублей. Но на одной из стадий сделки, когда Дмитрий уже внес аванс, собрал все документы и даже за свой счет провел оценку объекта, продавец вдруг повысил стоимость квартиры на 300 тысяч рублей. Все же заемщик решил довести эту сделку до конца, поскольку ему было жалко времени и средств, потраченных на оформление документов. По словам риелторов, в таких случаях закон на стороне владельца, и его нельзя юридически заставить вернуть прежнюю цену или компенсировать затраты на оформление документов.

Риелторы говорят, что такие ситуации случаются относительно редко. Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая вспоминает, что такие случаи были типичными в 2000-х годах, когда продавцы буквально за несколько недель могли повысить цену на сотни тысяч рублей, так как из-за небольшого предложения могли смело диктовать свои условия. Сегодня рыночная конъюнктура другая, и предложение превышает спрос, поэтому правила диктуют покупатели, а не продавцы, говорит эксперт.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», объясняет появление таких схем при пониженной покупательской активности на рынке жилья желанием риелторов получить максимальную прибыль со сделки. Эксперт говорит, что это уловка не владельцев продаваемых объектов, а риелторов, которые выступают в роли посредников. Таким способом риелторы пытаются заработать в период сокращения числа сделок на рынке, поясняет Репченко. Раньше продаж было больше, и общая сумма комиссионных была выше, поэтому риелторы могли не прибегать к дополнительным ухищрениям.

Как вести себя покупателю

В первую очередь, покупатель квартиры должен выбрать предпочтительный вариант соглашения (об авансе или задатке за жилье) и настоять на выбранном варианте в ходе переговоров с продавцом. В отличие от аванса, в случае внесения задатка у покупателя есть определенные гарантии, если сделка сорвётся.

Как пояснил Павел Герасимов, партнер юридического бюро «Падва и Эпштейн», если продавец отменит сделку, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Однако, если сделка срывается из-за покупателя, задаток ему не возвращают. В случае аванса при отмене сделки покупатель просто получает его назад в полном объеме. Здесь каких-либо дополнительных условий нет.

Герасимов рекомендует покупателю настаивать на соглашении о задатке лишь в случае, если он твердо уверен, что купит конкретную квартиру. В противном случае более подходящим вариантом будет соглашение об авансе. Так, покупатель будет уверен, что сможет вернуть внесенные средства, даже если передумает покупать жильё.

Эксперт рекомендует как покупателям, так и продавцам, которые хотят обезопасить себя от изменения условий, заключать предварительный договор, который, согласно статье 429 Гражданского кодекса, фиксирует намерения сторон в дальнейшем подписать основной договор купли-продажи с сохранением указанных в предварительном договоре условий. Герасимов добавляет, что в предварительный договор можно также внести пункт о внесении обеспечительного платежа. Это может быть как задаток, так и аванс.  

Как отмечает Михаил Кюрджев, партнер адвокатского бюро А2, формально предварительный договор равносилен соглашению о задатке. В документе содержатся те же сведения о продаваемом объекте недвижимости, сторонах и сумме задатка, поэтому продавцу и покупателю достаточно заключить либо предварительный договор, либо соглашение о задатке.

Как заключать соглашение

По словам юристов, соглашения об авансе и задатке практически одинаковы по форме. Специалисты советуют в каждом из случаев указывать в тексте документа объект недвижимости и его стоимость.

Кюрджев добавляет, что в соглашении необходимо оговаривать, за какую квартиру вносится аванс или задаток. Также нужно определять срок действия документа и дату совершения сделки. Эксперт отмечает, что задаток или аванс нужно выплачивать непосредственно владельцу недвижимости.

Если покупатель и продавец договорились о задатке, лучше указать в соглашении, что это равносильно «платежу по предварительному договору», чтобы потом не возникло неясностей (к примеру, продавец может отказаться возвращать деньги, и покупателю придется подавать исковое заявление в суд), говорит Кюрджев. Также в документе необходимо описать причины, ссылаясь на которые можно будет доказать, что в отмене сделки виновата одна из сторон. Такой причиной, к примеру, может стать то, что продавец не предоставил необходимых документов.

По словам Кюрждаева, при оплате через банковскую ячейку сделка может сорваться из-за того, что банк откажется выполнять операцию, если не получит необходимые документы не менее чем за 3-4 дня до даты проведения сделки. То есть в случае, если владелец недвижимости предоставит покупателю документы за 2 дня до сделки, она сорвется, говорит эксперт. В такой ситуации покупатель может потребовать, чтобы продавец вернул ему задаток в двойном размере, но лучше, чтобы причины были сразу четко прописаны в соглашении.

Но Кюрджаев отмечает, что сложно предусмотреть в соглашении все возможные причины срыва сделки. Эксперт говорит, что это под силу далеко не каждому риелтору. В теории покупатель может самостоятельно составить текст соглашения: скачать в интернете стандартный документ, составленный юристами, и адаптировать к своей конкретной ситуации. Либо же покупатель может воспользоваться услугами высококвалифицированного риелтора или юриста.

Если в результате сделка не состоится по вине владельца недвижимости, покупатель сможет потребовать, чтобы продавец вернул ему деньги на оформление документов. Если продавец откажется возмещать затраты, покупатель может подать исковое заявление. Но прежде чем обращаться в суд, лучше направить продавцу письменную просьбу вернуть средства, рекомендует Кюрджев. Если стороны обсуждают вопрос на словах, в суде продавец может заявить, что Вы не просили возместить расходы. Но при составлении письменного документа у Вас будет реальное доказательство, которое можно предоставить суду.

Юристы говорят, что основная задача истца в подобных делах – доказать, что сделка сорвалась по вине владельца недвижимости, а сам покупатель потратил деньги на оформление документов. По словам Герасимова, покупателю будет проще доказать, что владелец резко повысил цену, и это стало причиной отмены сделки, если он предоставит предварительный договор с четко указанными условиями сделки. Подтвердить повышение цены можно свидетельскими показаниями либо с помощью переписки.

Кроме того, в делах о взыскании судьям должно быть понятно, какие затраты Вы требуете возместить. Кюрджев рекомендует предоставить документы, которые докажут факт оплаты за оформление документов или каких-либо справок в ходе подготовки к сделке.

По словам Михаила Куликова, директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость», несмотря на то, что закон обязывает владельца квартиры вернуть задаток, на практике покупателю сложно будет этого добиться. Существует вероятность, что продавец не сможет вернуть всю сумму задатка, даже если его к этому обяжет суд. Как поясняет эксперт, бывает так, что у продавца нет имущества или официальных источников доходов, поэтому взыскать с него деньги даже по исполнительному листу вряд ли удастся.

Рекомендации покупателям

Репченко предупреждает, что если покупатель внес не задаток, а аванс, ему необходимо грамотно вести диалог с продавцом. Эксперт советует намекнуть владельцу, что его жилье – не единственный подходящий вариант для Вас. Как говорит Литинецкая, параллельные переговоры помогут противостоять «шантажисту» или договориться о более выгодных условиях.

Если от Вашего имени переговоры ведет риелтор, который сообщает, что собственник квартиры повышает цену, лучше поговорите с ним напрямую и убедитесь в достоверности информации. Репченко говорит, что существует риск нарваться на недобросовестного риелтора, который хочет таким способом заработать.

Как отмечает Алексей Бернадский, заместитель руководителя департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet, прежде чем подписывать предварительный договор, необходимо тщательно изучить документы на недвижимость. Если какие-то детали выяснятся после подписания документа, сделку уже нельзя будет отменить, поясняет эксперт. Например, покупателю придется смириться с наследниками или дополнительными собственниками, проживающими в другом городе, которые в теории могут претендовать на жильё. В противном случае покупатель потеряет задаток, говорит Бернадский.