7 июня, 2017 
adminGWP С нaчaлa 2017 гoдa ипoтeчныe стaвки нe пeрeсeкaли рубeж в 11,9% – рoссийский рынoк нe видeл тaкoгo с 2011 гoдa…
Eсли стaвкa пo тeкущeй ипoтeкe кaк минимум нa 1-2 прoцeнтныx пунктa (п. п.) вышe, нaступилo удaчнoe врeмя для ee рeфинaнсирoвaния, к тoму жe, сeгoдня бaнки aктивнo прeдлaгaют тaкую услугу. Oфoрмив нoвый крeдит, Вы смoжeтe сэкoнoмить нa eжeмeсячныx плaтeжax либo снизить иx зa счeт увeличeния срoкa крeдитoвaния. Нo прeждe чeм прибeгнуть к рeфинaнсирoвaнию ипoтeки, учтитe дoпoлнитeльныe плaтeжи, зa счeт кoтoрыx прoцeдурa мoжeт oкaзaться нe тaкoй выгoднoй.
Кoлeбaния в прeдeлax прoцeнтa
Стaвки пo ипoтeчным прoгрaммaм стaли тaкими жe, как в докризисный период в конце 2011 – начале 2012 годов, когда в течение почти года ставки не поднимались выше 11,9% годовых. По информации Банка России, средневзвешенная ставка по выдаваемой на 1 апреля ипотеке равна 11,68% годовых, что на 0,14 п. п. выше показателя, зафиксированного в начале 2017 года. В январе и феврале ставки немного поползли вверх, но затем начали снижаться. За март средневзвешенная ставка снизилась на 0,26 п. п.
Однако даже с учетом этих колебаний ставка не поднималась выше 11,93% – то есть в течение четырех месяцев размер ставки оставался таким же, как в конце 2011 – начале 2012 годов. Как говорится в аналитическом докладе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) по итогам января-марта 2017 года, ставки по ипотечным программам в первом квартале стали рекордно низкими. Базовая ставка АИЖК по ипотеке для новостроек составляла 10,5%, ставки ведущих российских банков: Сбербанк – от 10,4%, ВТБ – от 10,6%.
Ипотечные ставки снизились, в том числе, благодаря политике Центробанка, который с начала 2017 года успел дважды понизить ключевую ставку: со 2 мая она составляет 9,25%. С другой стороны, до конца прошлого года действовала государственная программа субсидирования ставок. Желающие взять кредит граждане оформили его в рамках программы, поэтому теперь банки ведут жесткую борьбу за каждого заемщика, постепенно снижая ипотечные ставки, смягчая неценовые условия кредитования и активно предлагая программы рефинансирования ипотеки.
По информации Банки.ру, в 2017 году стартовали программы рефинансирования ипотеки от восьми российских банков, включая Сбербанк. Другие игроки, в частности, Газпромбанк, заявили об акции, в рамках которой улучшат условия рефинансирования. Эксперты говорят, что о рефинансировании ипотечного кредита можно задуматься, если Вы оформили его на менее выгодных условиях, чем предлагают сейчас. По словам Олега Коркина, заместителя руководителя блока «Розничный бизнес» банка «Возрождение», если ипотека получена по достаточно высоким ставкам, которые действовали с конца 2012 года до начала 2015 года, то сегодняшние условия вполне благоприятны для рефинансирования ссуды.
Кому выгодно рефинансирование
Грубо говоря, рефинансирование (или перекредитование) – это погашение текущей ипотеки за счет оформление нового кредита на более выгодных условиях. Стандартное предложение от банков – рефинансировать кредиты сторонних банков. Воспользоваться услугой перекредитования от банка, где Вы ранее брали заем, не выйдет, так как изменение процентной ставки по кредиту грозит банку ухудшением качества ссуды и увеличением резервов по ней.
Однако схема перекредитования несколько сложнее оформления первичной ипотеки. Вначале необходимо получить согласие банка-кредитора на выдачу займа. Заемщику потребуется подать заявку с полным пакетом документов новому кредитору и привлечь оценочную компанию. После этого банк должен оценить приемлемость объекта недвижимости и одобрить или отклонить заявку. При положительном решении необходимо подать заявление в банк, предоставивший первичный кредит, о намерении досрочно его погасить, передав заверенную печатью копию такого заявления будущему кредитору. Заемщик оформляет страховку по новому кредиту, и после заключения договора о его предоставлении новый кредитор переводит на счет заемщика в прежнем банке деньги для погашения ипотеки. Также заемщику предоставляется срок, в течение которого он должен документально подтвердить, что использовал полученные средства по целевому назначению, и перерегистрировать залог в пользу нового банка-кредитора. После того как заемщик подал документы о регистрации залога в пользу нового банка, ставка по новому кредиту становится ниже. Если заемщик брал часть ссуды на другие цели, к примеру, чтобы сделать ремонт в квартире, как правило, банк требует документально подтвердить и использование этих средств.
Можно сэкономить на процентах уже при небольшом снижении ставки. Как говорит Марина Малайчик, руководитель ипотечного информационного портала Ipotekahouse.ru, есть смысл перекредитоваться, если ставка по текущей ипотеке выше, чем по ныне действующим программам, минимум на 2 п. п.
Заемщик может сэкономить двумя способами: на выплате процентов либо снизить текущую нагрузку путем уменьшения ежемесячного платежа по ипотеке. По словам Андрея Точеного, директора по развитию программ кредитования Связь-банка, если заемщик стремиться за счет рефинансирования сэкономить на процентах, ставка по новому кредиту должна быть ниже как минимум на 1-2% годовых, иначе из-за расходов на сделку вся выгода сойдет на нет. При этом сумму ежемесячного платежа нужно оставить прежней (не уменьшать). Если заемщик хочет снизить нагрузку за счет уменьшения текущих платежей, перекредитование будет выгодным при увеличении срока предоставления займа наряду со снижением ставки, говорит эксперт.
Учитывая текущую ситуацию, эксперты советуют рассматривать возможность перекредитования гражданам, которые оформляли кредит в 2014-2015 годах, до старта программы рефинансирования ипотеки. По информации Центробанка, в период с конца 2012 года по конец 2016 года ставки предложения составляли 12,2-14,7% годовых.
Как говорит Наталия Немчанинова, директор департамента продаж девелоперской компании ОПИН, до запуска государственной программы субсидирования ипотеки базовые ставки составляли примерно 14% годовых. Для заемщиков, оформивших кредит на таких условиях, рефинансирование станет выгодным и позволит сэкономить на ежемесячных платежах, отмечает эксперт. К примеру, если заемщик взял кредит в размере 3 миллионов рублей, ставка по которому составляет 14%, а срок кредитования – 20 лет, то сумма ежемесячного платежа превышает 37 тысяч рублей. Если процентная ставка по новому кредиту составит 10,9%, и он будет оформлен на 15 лет, после пересчета сумма ежемесячного платежа снизится до 31 тысяч рублей (на 15%). То есть благодаря рефинансированию можно будет сэкономить 70 тысяч рублей в год.
Ипотека плюс
Базовые ставки по программам рефинансирования, которые сегодня предлагают банки, находятся в диапазоне от 10,9 до 12% годовых. Сбербанк предлагает перекредитование ипотеки сторонних банков в рамках запущенной в этом году программы по ставке от 10,9% годовых. Минимальная ставка по программам рефинансирования ипотеки от ВТБ24 составляет 11,3% годовых. Если нет комплексного страхования, к ставке прибавляется еще 1 п. п. В рамках акции от Газпромбанка можно перекредитоваться под 10,57% годовых. Отсутствие договора комплексного страхования увеличит процентную ставку еще на 1 п. п. Ставка по программе рефинансирования ипотеки от Юникредит-банка составляет 11,9% годовых.
Однако ставка по новому кредиту часто зависит от соотношения залоговой недвижимости и суммы займа. Банк «Россия» предлагает такие условия рефинансирования: если соотношение кредита и залога менее чем 0,5, ставка по новому кредиту составляет 11,2% годовых, если соотношение превышает 0,5, кредит обойдется в 11,6% годовых. Услуга оказывается заемщикам, которые не являются сотрудниками или партнерами банка и государственными работниками. Банк «Уралсиб» перекредитует под 11,9% годовых, если соотношение кредита и залога составляет 0,2-0,5, и под 12,25% — если это соотношение находится в диапазоне от 0,5 до 0,8.
В Сбербанке можно оформит кредит на погашение ипотеки в размере от 500 тысяч до 5 миллионов рублей, у ВТБ24 – до 30 миллионов рублей. Газпром выдаст ссуду до 45 миллионов рублей, но ее размер не должен превышать 85% стоимости залоговой недвижимости, которая была приобретена за счет рефинансируемой ипотеки. В Юникредит-банке можно взять кредит в размере до 80% от стоимости залоговой квартиры или апартаментов, если недвижимость была приобретена именно за счет первоначального кредита.
Кроме погашения ипотеки, при перекредитовании банки предлагают также объединить в один другие кредиты или выдать дополнительные средства под залог имеющегося жилья. К примеру, Сбербанк проводит рефинансирование с объединением ипотеки и других потребительских кредитов или может дополнительно выдать заем на любые цели. Правда, в этом случае увеличивается процентная ставка: если заемщик захочет объединить ипотеку и потребительские кредиты, она составит 11,15% годовых, а ссуда на другие цели обойдется в 11,65% годовых.
За что придется платить
Ставка – лишь одно из условий рефинансирования. Существует еще много факторов, которые влияют на стоимость кредита и суммарную выгоду для заемщика. Как отмечает Дмитрий Монастыршин, главный аналитик Промсвязьбанка, согласно кредитному договору, при рефинансировании заемщик несет дополнительные расходы. В частности, нужно потратить некоторые средства на сопровождение сделки. Принимая решение о перекредитовании, необходимо оценить, насколько изменится сумма ежемесячного платежа, общую сумму выплат по кредиту и сопутствующие расходы.
Перекредитование ипотеки можно сравнить с получением новой, поскольку заемщик пройдет весь процесс оформления заново. Необходимо будет заключить договор со страховой компанией, провести оценку залоговой недвижимости, зарегистрировать залог. В комплексное страхование входит обязательный полис по рискам повреждения/утраты объекта залога, дополнительное страхование трудоспособности и жизни заемщика, а также риска утраты права собственности на недвижимость. Комплексная страховка обойдется в 1% от суммы кредита. Как правило, недвижимость оценивает компания, аккредитованная банком, стоимость услуги составляет 5-6 тысяч рублей.
При рефинансировании в банке «Уралсиб» придется дополнительно заплатить по 10 тысяч рублей за каждое несоответствие стандартным условиям кредитования. К примеру, если компания, где работает заемщик, зарегистрирована менее года назад или если в расчетном лимите кредитования не будут учтены данные о поручительстве заемщика по другим кредитам. При других отклонениях от базовых условий комиссия составит 5% от суммы займа.
В начале обслуживание кредита может обойтись дороже – в частности, период с момента выдачи займа, когда новый банк-кредитор начисляет проценты, до дня регистрации залога в его пользу может длиться около месяца. К примеру, это может случиться, если закладная по первоначальной ипотеке вошла в состав бумаг, обеспечивающих межбанковский кредит. В таком случае до перерегистрации закладной ставка по новому кредиту будет выше.
До того как заемщик зарегистрирует залог в пользу нового банка, ставка в Сбербанке и Газпромбанке больше на 1% годовых. В банке «Россия» и Юникредитбанке – на 2% с момента выдачи кредита до дня регистрации залогового объекта в пользу нового кредитора и выдачи закладной.
Статья по теме: Как взять ипотечный кредит с плохой кредитной историей?
Опубликовано в рубрике