Журнал о строительстве

Пo срaвнeнию с ситуaциeй пяти-дeсятилeтнeй дaвнoсти сeгoдня у рoссиян мeньшe рискoв приoбрeсти прoблeмнoe жильё…

Aлeксaндр Цeлыкoвский, вицe-прeзидeнт Гильдии риeлтoрoв Мoскoвскoй oблaсти, oбъясняeт этo пoвышeниeм грaмoтнoсти пoкупaтeлeй. Учaстники сдeлки нe xoтят лишний рaз рискoвaть и для пoлучeния дoпoлнитeльныx гaрaнтий зaчaстую пoльзуются услугaми узкиx спeциaлистoв, кoтoрыe мoгут прoвeрить юридичeскую чистoту oбъeктa и имeют бoлee ширoкиe вoзмoжнoсти, чeм oгрaничeнныe зaкoнoм риeлтoры.

Кoнстaнтин Лaмин, брокер агентства Century21 Panorama Realty, составил черный список квартир, о покупке которых лучше забыть:

• квартиры, где проживают особы, которые находятся в местах лишения свободы;
• квартиры с отказниками при приватизации;
• квартиры, приобретенные в браке, если после развода собственник не оформил соглашение о разделе имущества;
• квартиры, владельцы которых на момент продажи не исполнили обязательств по исполнительным листам службы судебных приставов. По этой причине человека могут признать банкротом, а сделку – оспорить в суде;
• квартиры, купленные с использованием материнского капитала, если собственник не наделил несовершеннолетних детей долями, как это положено сделать по закону;
• квартиры, один из совладельцев которых по решению суда признан без вести пропавшим или умершим;
• квартиры, владелец которых страдает расстройствами психики;
• квартиры одиноких людей преклонных лет, которые продают жилье по подозрительно низкой цене, не приобретая другую жилплощадь взамен.

В чем опасность проблемной недвижимости

Эксперты рекомендуют избегать квартир из черного списка, так как после заключения сделки ее можно оспорить в суде. Суд может признать сделку недействительной – тогда покупатель лишится недвижимости. Как говорит руководитель одного из офисов риелторского агентства «Миэль» Ирина Бербенева, сегодня из-за доступности интернета у граждан может сложиться ложное ощущение полной информированности. Однако не всегда поможет и выписка из ЕГРН, архивные выписки из домовой книги также бывают неверными. В документах могут быть допущены технические ошибки – к примеру, не указан несовершеннолетний собственник. В дальнейшем это может вызвать большие проблемы, говорит эксперт.

Можно столкнуться с двумя главными неприятностями – аннулированием сделки и подселением в приобретенное жилье человека, который там зарегистрирован на постоянной основе. Если сделку аннулируют, продавец обязан будет возместить покупателю полную стоимость объекта, а покупатель в свою очередь – вернуть недвижимость. Во второй ситуации новому хозяину придется сложнее.

Константин Ламин пояснил механику процесса: на момент приватизации жилья кто-то из членов семьи владельца недвижимости (или из бывших членов семьи), проживающих на жилплощади, мог отказаться от приватизации. Однако по закону они сохраняют право пользоваться жильем. Снять с регистрационного учета такую категорию пользователей новый хозяин не сможет даже через суд.

Как предупреждают эксперты агентства «Миэль», также покупателя должно насторожить, если за небольшой срок у квартиры сменилось несколько владельцев. Бербенева говорит, что таким способом часто пытаются скрыть какие-то проблемные моменты.

Александр Целыковский приводит пример такого случая. Эксперт рассказал, что одна из клиенток остановила выбор на квартире, права собственности на которую возникли неоднозначно и неоднократно переходили от одного владельца к другому. Женщина заказала основательную юридическую проверку объекта. Эксперты выяснили, что недвижимость приватизировала пожилая супружеская пара, затем супруга умерла, а мужчина заключил договор пожизненной ренты с человеком, который не приходился родственником. Спустя какое-то время договор ренты расторгли, а мужчина уехал в неизвестном направлении. Никто не знал, где искать владельца. Узнав это, клиентка отказалась от покупки.

Сотрудники «НДВ-Недвижимость» также сказали, что отказываются от объектов, которые получены по договору ренты.

Риски унаследованного жилья

Многие покупатели обходят стороной квартиры, которые были получены по наследству. Эксперты подтверждают, что стереотип, касающийся таких объектов, действительно существует. Адвокат  Владимир Старинский советует покупателям унаследованных квартир быть осторожными. Эксперт поясняет, что спустя какое-то время на горизонте могут появиться третьи лица, имеющие имущественные претензии. Если по решению суда сделка будет признана недействительной, все ее последствия будут отменены – тогда стороны получат назад деньги и имущество. Но, как показывает практика, к этому моменту другая сторона уже успевает потратить деньги, поэтому покупатель может лишиться и недвижимости, и крупной суммы.

Как рассказали эксперты «Миэль», согласно статье 196 Гражданского кодекса, предельный срок исковой давности по наследственным делам составляет 10 лет. Ирина Бербенева отметила некоторые нюансы: если наследодатель мужчина, вероятность того, что объявятся неучтенные наследники, возрастает по сравнению с наследодателем женщиной. Причина в том, что у бывшего владельца могут быть дети, о которых никому, кроме него, неизвестно. Поскольку в России нет единой базы регистрации актов гражданского состояния, никто не может гарантировать, что у проживающего в Москве наследодателя нет детей, скажем, в Новосибирске, а проверить это невозможно, говорит Бербенева.

По словам юриста Сергея Тарасова, чтобы оценить вероятность конфликтов между наследниками первой, второй и третьей очереди и риски приобретения жилья, необходимо проверить нотариально заверенные отказы от наследства и узнать на сайте суда, открывались ли дела по этому объекту. Кроме родственников, у наследодателя могли находиться на иждивении дети до 18 лет, больные и так далее. Если иждивенцы, которые даже не приходятся родственниками умершему, докажут, что зависели от него, то смогут претендовать на часть квартиры. Предсказать, как будут развиваться события в этом случае, сложно, но все же возможно – например, у пожилой восьмидесятилетней женщины вряд ли будут такие иждивенцы. Поэтому если квартиру унаследовала ее единственная дочь, риски будут ниже, чем в случае с наследством от мужчины 40 лет».

За что отвечают риелторы

В столичных агентствах недвижимости рассказали, что от страха стать жертвой аферистов покупатели нередко приходят к риелторам, чтобы те застраховали их от проблемной сделки. Некоторые агентства даже выдают своим клиентам сертификаты с результатами проверки объекта недвижимости.

Эксперты Электростальской гильдии риелторов сомневаются, что такие документы эффективны. Александр Целыковский рассказал, что, как правило, так называемые гарантийные письма действуют до 10 лет и содержат обязательства, что в случае негативного исхода сделки покупателю возместят ущерб. Некоторые агентства продолжают выдачу таких сертификатов, но это лишь маркетинговый ход, утверждает Целыковский.

Как он пояснил, с одной стороны, компании берут на себя такие обязательства добровольно, с другой стороны, исход сделки непонятен как для покупателя, так и для риелтора. Прецедентов в части последствий исполнения такого рода гарантийных обязательств агентствами нет. Это нужно рассматривать скорее как способ привлечения клиентов, поскольку эти «гарантии» составлены так, что впоследствии человеку будет крайне трудно претендовать на какое-либо материальное возмещение, говорит Целыковский.

Сергей Тарасов подтверждает, что в случае негативного исхода сделки риелторы не несут материальной ответственности. Юрист говорит, что взыскать компенсацию с риелторов через суд на практике не получается. Чего нельзя сказать о нотариусах, которые регистрируют сделку и проверяют все документы, – они несут полную имущественную ответственность за свои действия.

Владимир Старинский пояснил, что риелтор не несет ответственности за юридическую чистоту объекта недвижимости, поэтому, чтобы обезопасить себя от неприятностей, покупателю необходимо заключить договор о проведении юридической экспертизы квартиры. Документ должен предусматривать ответственность при возникновении всевозможных неприятных ситуаций, поскольку устные обещания и договоренности суд не примет в качестве доказательства, заключил адвокат.