2 июля, 2017 
adminGWP Пeрeизбытoк нeвoстрeбoвaнныx нoвoстрoeк — прoблeмa интeрнaциoнaльнaя. С нeдaвниx пoр oнa стaлa aктуaльнoй и для Рoссии…
Пoслe пaдeния дoллaрoвыx цeн нa мoскoвскую нeдвижимoсть нa 40% спрoс сoпoстaвимo снизился, oднaкo вывoд нa рынoк нeдвижимoсти нoвыx миллиoнoв квaдрaтныx мeтрoв жилья нe прeкрaтился, вслeдствиe чeгo в Мoсквe объём предложений квартир в новостройках вырос в 2016 году до рекордных семи миллионов квадратных метров. Как решались подобные проблемы в трёх разных странах в разные годы, рассказал журнал Forbes. Публикуем статью в изложении.
Таиланд, 1997 год
В 1990-х годы на столицу Таиланда Бангкок обрушился беспрецедентный жилищный строительный бум. В Большом Бангкоке всего лишь за 10 лет почти удвоилось количество квартир в отдельно стоящих домах, кондоминиумах и таунхаусах. При этом население увеличилось не столь существенно — с 8,6 млн. до 10,1 млн. человек.
Причиной большой стройки стали внутренние реформы в Таиланде: финансовая либерализация, допуск на рынок недвижимости иностранных инвесторов. Поток «дешёвых денег» в виде валютных кредитов спровоцировал рост активности спекулятивной среди девелоперов, а среди жителей Бангкока — рост числа ипотечных заёмщиков. Участниками рынка недвижимости стремились стать все, многие частные лица и компании, не имея опыта, ввязывались в спекулятивные сделки с жильём в надежде легко заработать на купле-продаже. При этом, по оценкам тайских экспертов, к началу 1998 года в Бангкоке пустовала каждая седьмая новая квартира.
В 1997 году разразился азиатский финансовый кризис, курс местной валюты — бата резко упал, многие финансовые компании, выдававшие кредиты застройщикам, обанкротились. Совокупный объем долга девелоперов в 1996 году достиг более $30 млрд.
Правительство Таиланда приняло ряд мер, которые позволили за несколько лет избавиться от большинства пустующих квартир и преодолеть последствия кризиса в строительной отрасли. Для этого:
- были существенно снижены налоги сборы, связанные с недвижимостью;
- создано специальное государственное агентство, которому были переданы необслуживаемые кредиты;
- разрешено направлять на финансирование доступных ипотечных кредитов средства местных пенсионных фондов.
По словам представителя компании Phuketbuyhouse.com, специализирующейся на продаже недвижимости на Пхукете, совокупность этих и других мер, принятых правительством, в итоге привела к тому, что уже в 2002 году количество пустующих квартир сократилось до необходимого минимума, кризисные явления прекратились, и рынок недвижимости стал расти.
Ирландия, 2009 год
1990-е годы в Ирландии прошли под знаком «экономического чуда», вылившегося в увеличение роста ВВП за десятилетие на 58%, при этом стоимость жилой недвижимости в «тучные годы» выросла почти вдвое. На строительную отрасль приходилось около 20% ВВП.
Снижение спроса на жильё, пустующие квартиры и другие признаки надвигающегося кризиса стали появляться в 2007 году, а своего пика кризис достиг в 2009 году, когда цены на рынке недвижимости упали более чем на 50% по сравнению с благополучным периодом. Строительная отрасль была фактически парализована, перестало существовать около двух третей рабочих мест.
Правительство Ирландии решилось на неординарный шаг: было создано NAMA, Национальное агентство по управлению активами, неофициально называемое «плохой банк». NAMA выкупило за счёт выпуска облигаций у коммерческих банков долги номинальной стоимостью €74 млрд, уплатив за них всего €32 млрд, Параллельно правительство Ирландии национализировало несколько крупных банков, кредиторов строительства жилья.
Кроме того, NAMA искусственно стимулировало спрос, предлагая страховые полисы новым владельцам недвижимости на случай падения цен. Покупатели нового жилья или объектов коммерческой недвижимости платили только по 80% объявленной стоимости, а в случае падения цен оставшиеся 20% можно было не оплачивать совсем. Некоторые объекты недвижимости продавали на аукционах, что-то приходилось сносить, поскольку содержание обходилось слишком дорого. В результате кризис удалось, и цены на жильё к 2013 году стали стабильно расти.
Испания, 2008 год
В период 1997 по 2007 год Испания ежегодно строила около миллиона новых жилых домов — больше, чем Германия, Великобритания и Франция, вместе взятые. Покупка жилья активно кредитовалась местными и иностранными банками, и к 2008 году объём задолженности по кредитам достиг катастрофического уровня в €1 трлн.
Кризис продолжался до 2012 года, когда по всей Испании насчитывалось уже более двух миллионов пустующих квартир, в строительной отрасли стала наблюдаться массовая безработица, правительство Испании создало свой вариант «плохого банка» — агентство SAREB, часть средств для которого выделил Европейский центральный банк. SAREB взял на себя активы нескольких банков, связанных с недвижимостью, и национализировал эти банки. Такие действия несколько стабилизировали обстановку, в некоторых городах стали расти цены на жилую недвижимость, но в целом кризис нельзя считать преодолённым. Испанские эксперты считают, что для решения проблемы в Испании необходимо снести несколько сотен тысяч домов-новостроек. Однако положительный опыт антикризисных действий, по мнению экспертов, у правительства уже есть.
Опубликовано в рубрике