Журнал о строительстве

Гoсудaрствeннaя Думa в трeтьeм, oкoнчaтeльнoм чтeнии принялa зaкoн o фoндe зaщиты учaстникoв дoлeвoгo стрoитeльствa…

Минстрoй дoлгo рaзрaбaтывaл дoкумeнт, зaтeм oн сильнo измeнился вo врeмя прoxoждeния пaрлaмeнтскиx слушaний. Прoписaнныe в зaкoнe мexaнизмы дoлжны зaщитить грaждaн, инвeстирующиx срeдствa в стрoитeльствo, a в пeрспeктивe – пoлнoстью рeшить прoблeму oбмaнутыx дoльщикoв. Учaстники рынкa рaссуждaют, нaскoлькo это удастся реализовать.

Механизм работы фонда

На сегодняшний день в России насчитываются тысячи обманутых дольщиков, многие из них ждут своих квартир более десяти лет. Прежде у дольщиков не было никаких гарантий, что в итоге им все-таки предоставят квартиру. Проблему не решило даже страхование договоров долевого участия (ДДУ). Поэтому власти решили создать компенсационный фонд, наполняемый самими дольщиками. За счет средств фонда будут завершать долгострои и, в случае необходимости, выплачивать компенсации участникам долевого строительства.

Фонд будет существовать в форме публично-правовой компании. Авторы законопроекта считают, что благодаря этому его деятельность будет открытой и прозрачной. Контроль за работой фонда будет осуществлять Счетная палата РФ.

Застройщики будут перечислять в фонд фиксированные взносы (изначально власти рассматривали вариант диверсифицированного платежа, зависящего от «величины» строительной компании) в размере 1,2% от суммы ДДУ. Размер платежа не будет меняться на протяжении переходного периода, который завершится 1 июля 2018 года. По предварительным оценкам, к этому времени в фонд поступит 4,5 миллиарда рублей. Затем суммы отчислений могут корректировать, однако не чаще, чем раз в год, внося при этом поправки в федеральный закон.

Девелоперам, которые намерены получить средства из фонда для завершения долгостроя, необходимо будет пройти конкурсный отбор. Планируется, что к началу действия закона в России будет создана единая информационная система, содержащая сведения о каждом незавершенном объекте строительства. Ожидается, что такая система будет работать с начала следующего года.

Кроме того, в законопроекте определены меры, которые ограничивают риски и потери при разорении застройщика. К примеру, одному девелоперу разрешено иметь только одно разрешение на строительство. Механизм выглядит следующим образом: девелопер создает проектную компанию и финансирует ее в достаточном для реализации одного проекта объеме. Застройщик имеет право привлекать деньги граждан, если один или несколько домов строят в рамках одного разрешения на строительство.

Документ предполагает более жесткие требования к наличию у застройщика достаточного количества средств. На протяжении всего времени реализации проекта бюджет компании должен составлять не менее 10% от стоимости возводимого объекта. Минимальный остаток денег на счете в уполномоченном банке должен составлять 10% от проектной стоимости на момент получения разрешения на выполнение строительных работ. Еще одним нововведением станет обязательное банковское сопровождение деятельности девелопера, который обязан открыть в уполномоченном банке один счет, через который необходимо будет вести все расчеты по строительству.

Плохая репутация будет действовать не в пользу застройщика. Согласно закону, в составе руководящих органов строительной компании не должно быть людей с непогашенной или неснятой судимостью за экономические преступления и особ, виновных в разорении юридического лица.

 Преимущества для дольщиков

По мнению экспертов «Метриум Групп», последняя редакция закона о компенсационном фонде – самая взвешенная из всех представленных вариантов

Как отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, важно, что в документе четко определен механизм работы фонда с долгостроями. Фонд будет вмешиваться на этапе банкротства девелопера, принимать участие в аккредитации арбитражных управляющих и осуществлять контроль за расходованием денег на завершение строительства объекта. В распоряжение фонда поступят механизмы контроля строительства: например, он сможет изучать бухгалтерскую отчетность девелопера.

Однако, несмотря на множество преимуществ закона, существует вероятность того, что он не поможет дольщикам, десятки лет ожидающим своих квартир, отмечает Литинецкая. Она говорит, что фонд выплачивает дольщикам компенсацию, только если застройщик перечислял взносы. Но достаточно большое количество девелоперов прекратили свое существование, когда компенсационного фонда еще не было, следовательно, такие компании не платили взносы. Таким образом, непонятно, что будет с их дольщиками.

По словам Литинецкой, из-за ограничения размера компенсации фонд не может решить проблему обманутых дольщиков, которые приобрели большое и дорогостоящее жилье. Закон предполагает, что размер компенсации будет равен цене договора, но она не должна превышать предельной суммы: произведения площади квартиры (максимум 120 «квадратов») и среднерыночной стоимости квадратного метра в субъекте РФ на момент подписания ДДУ. Таким образом, многие покупатели дорогих квартир не смогут получить денежную компенсацию, говорит Литинецкая.

По мнению экспертов ГК «Гранель», закон сложно реализовать на практике, но в перспективе он способен решить проблемы обманутых дольщиков.

Президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин считает, что проблема обманутых дольщиков постепенно сойдет на нет, а на рынке останутся только честные застройщики. То есть закон сможет сделать деятельность застройщиков более прозрачной и вернуть веру граждан в отечественное строительство.

Что ждет дольщиков, которых уже обманули?

Документ направлен на то, чтобы количество обманутых дольщиков не увеличивалось. Однако гражданам, ранее оказавшимся в непростой ситуации, новый закон не поможет. Депутаты Госдумы пообещали решить проблему обманутых дольщиков до ухода на каникулы.

Председатель Госдумы Вячеслав Володин уверил, что государство не бросит граждан, оказавшихся в сложной ситуации, и постарается сделать все, чтобы решить их проблемы. Страховщики же собрали миллиарды, однако ни один страховой случай не наступил. Нередко вместе с разорением крупных застройщиков банкротились и страховые компании. Спикер считает, что причины этого должны устанавливать правоохранительные органы. Также Володин отмечает, что некоторые девелоперы уходят от страхования, и при их разорении основания для обращения к страховщикам нет.

Подорожает ли жилплощадь?

Когда Госдума рассматривала проект закона, авторы документа неоднократно говорили, что создание компенсационного фонда не повлияет на стоимость жилья. А если повлияет, то незначительно. Застройщики согласны с этим.

По словам юрисконсульта компании «НДВ-Недвижимость» Марины Козик, учитывая сложившуюся на рынке недвижимости ситуацию, существенных изменений ожидать не стоит. Из-за большого выбора новостроек застройщики стараются привлечь покупателей лояльными ценами. Конечно, строительные компании постараются оптимизировать свои расходы, в том числе включив их в стоимость «квадрата» жилплощади, но ввиду указанных обстоятельств повышение цены будет очень аккуратным, говорит Козик.

Нигматуллин отмечает, что появление государственного регулятора сделает условия работы на рынке более прозрачными. Поскольку размер взноса сопоставим со страховкой, стоимость квадратного метра не изменится, утверждает эксперт.