Журнал о строительстве

Aпaртaмeнтaм, нaxoдящимся в нeжилыx здaнияx, нeльзя придaть стaтус жилья…

Oб этoм рaсскaзaл Кoнстaнтин Тимoфeeв, прeдсeдaтeль Мoскoмстрoйинвeстa, дoбaвив, чтo oбeщaния зaстрoйщикoв пeрeвeсти тaкую нeдвижимoсть в жилoй статус – попытка ввести клиента в заблуждение.

По словам Тимофеева, изменить функциональное назначение апартаментов, которые находятся в нежилом помещении (например, в гостиничном или офисном центре), абсолютно невозможно, потому что при строительстве нежилого здания не учитывались нормы инсоляции, экспертизы пожарных проездов и прочего.

Эксперт говорит, что сегодня в Москве есть специальная процедура перевода жилого помещения в нежилое, и наоборот. Она определена постановлением московского правительства от 27.10.2015 № 692-ПП. Согласно документу, придать апартаментам статус жилья можно лишь в случаях, когда объект находится в жилом доме.

Тимофеев поясняет, теоретически можно поменять функциональное назначение апартаментов, находящихся в жилом доме. Но такое решение будет одобрено только при условии, что объект соответствует действующим нормам СанПиНа, включая инсоляцию и прочие параметры. Но на практике это крайне сложно: в прошлом году московское правительство получило от граждан 150 заявок с просьбой придать апартаментам статус жилых квартир. Власти отклонили все заявки, четко обосновав причины.

Эксперт предупреждает, что, если апартаменты находятся в нежилом здании, например, в офисном центре, заявку владельца не примут, потому что, согласно Жилищному кодексу, квартира – это жилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме.

Есть другой вариант изменения функционального назначения апартаментов – поменять назначение самого здания, где они расположены, на этапе проектирования. В этом случае необходимо менять градостроительную документацию на здание.

Тимофеев говорит, что это единственный возможный способ, если изначально на участке собирались строить апартаменты, но по нормативам он пригоден для строительства жилого дома. Но эксперт подчеркивает, что это нужно делать строго на стадии проектирования.

Председатель Москомстройинвеста предостерегает, что если строительная компания обещает покупателям придать апартаментам статус жилья другим способом, к примеру, после ввода здания, это нарушение действующего законодательства.

Апартаменты считаются коммерческой недвижимостью, поэтому на них не распространяются социальные нормы. Владельцам апартаментов придется оплачивать коммунальные услуги и налоговые взносы по тарифам для коммерческой недвижимости. Но стоимость апартаментов на 15-20% меньше, чем у квартир с такими же характеристиками.

По данным «Метриум Групп» на конец прошлого года, в Москве продавалось около 9 тысяч апартаментов, расположенных в 98 комплексах, суммарной площадью 657 тысяч «квадратов». Но за 2016 год доля апартаментов в общей структуре жилья уменьшилась с 27 до 22%. Средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов за год возросла на 5,4% и достигла 376,6 тыс. рублей.

Аналитики Est-a-Tet сообщают, что 23 проекта из всех представленных приходятся на реконструкцию зданий. В прошлом году объем ввода апартаментов упал. Если в 2014 году показатель составлял 195,1 тысяч «квадратов», в 2015 году – 250,6 тысяч «квадратов», то в прошлом году на рынок вышло 168,7 тысяч квадратных метров апартаментов. То есть в 2016 году объем ввода такой недвижимости снизился на 32,7% по сравнению с 2015 годом.