Журнал о строительстве

Нa пeрвичнoм рынкe «стaрoй» Мoсквы квaртиры прoдoлжaют вытeснять aпaртaмeнты, дoля кoтoрыx сoкрaщaeтся, a пoпулярнoсть пaдaeт…

При этoм oбъeм прeдлoжeния aпaртaмeнтoв рaстeт, a стoимoсть пaдaeт – нo этo прoисxoдит зa счeт oбъeктoв клaссa элит.

Прeдлoжeниe

Дoля aпaртaмeнтoв нa рынкe «стaрoй» Мoсквы прoдoлжaeт пaдaть, нo всe eщe oстaeтся сущeствeннoй. Как сообщают в «ИРН-Консалтинг», на сегодняшний день доля апартаментов составляет 23,6% от общего объема предложения по числу корпусов, 21,4% – по количеству продаваемых объектов, 20% – по их общей площади. Больше всего доля апартаментов сократилась в массовом и элитном сегментах.

В конце 2014 года на апартаменты приходилось около трети предложения на первичном рынке «старой» Москвы.

Причина снижения доли апартаментов, прежде всего, в более быстрых темпах строительства многоквартирных домов, а не в падении интереса к проектам с апартаментами со стороны застройщиков. За первые четыре месяца текущего года на рынке «старой» Москвы появилось 10 новых апарт-комплексов.

По подсчетам экспертов «ИРН-Консалтинг», за год общая площадь продаваемых апартаментов увеличилась на 7,4% – с 574 млн. до 616 млн. «квадратов». Правда, это произошло за счет лотов комфорт-сегмента, предложение которых возросло до 223 млн. кв. м. (на 36%). Предложение в остальных сегментах упало: в премиум и элит – до 82 млн. кв. м. (на 12%), в бизнес – до 150,5 млн. кв. м. (всего на 0,7%), в эконом – до 160,8 млн. кв. м. (на 2,5%).

При этом количество объектов, находящихся в экспозиции, возросло во всех сегментах, кроме массового, а число корпусов – везде, за исключением бизнес-класса.

Эксперты объясняют этот парадокс сокращением площадей лотов высокобюджетных сегментов – это касается как размеров самих апартаментов, так и апарт-комплексов.

Спрос

Как сообщили в «Метриум Групп», в январе-апреле текущего года количество договоров долевого участия (ДДУ) при покупке апартаментов возросло на 64% по сравнению с таким же периодом 2016 года. По данным на конец апреля, на первичном рынке продали тысячу лотов в арапт-комплексах, говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Застройщики также отмечают, что популярность апартаментов растет. Как говорит Ирина Деревенских, директор по маркетингу и рекламе компании «Колди», сравнивая проекты одного формата в одном сезоне 2016 и 2017 годов, в текущем году заинтересованность клиентов в апартаментах возросла примерно на 10%. Такие выводы эксперт сделала на базе данных проектов KleinHouse 2016 года и Loftec 2017 года. Но Деревенских не уверена, что эта тенденция прослеживается на всем рынке, и отмечает, что «сыграла» концепция технологического лофта проекта Loftec, которая оказалась очень популярной среди покупателей и укрепила репутацию «Колди».

В «Метриум Групп» говорят, что продажи апартаментов растут быстрее, чем квартир. По данным первичного рынка, в январе-апреле продажи апартаментов возросли на 51%, количество ДДУ, заключенных при покупке квартир, возросло на 49%, апартаментов – на 64%. Мария Литинецкая резюмирует, что это говорит о более заметном повышении популярности апартаментов по сравнению с квартирами. Главной причиной эксперт считает выход нового проекта Neva Towers – последней высотки в рамках московского международного делового центра «Москва-Сити». Площади в Neva Towers продаются очень активно, если учесть бюджет и класс комплекса. Ежемесячно раскупают около 30 лотов, это составляет порядка 8% от общего объема продаж на московском рынке апартаментов за месяц, говорит Литинецкая.

Но, во-первых, по ДДУ продается лишь незначительная часть апартаментов. Во-вторых, рынок апартаментов очень дифференцирован, что характерно и для новостроек. По информации Росреестра, в первом квартале текущего года 627 из 742 заключенных в апарт-сегменте ДДУ (или почти 85%) пришлось на 9 проектов, хотя по ДДУ продаются апартаменты в 29 комплексах.

В целом эксперты достаточно скептически оценивают ситуацию со спросом на апарт-проекты, которая сложилась на рынке. Как заявляют в MACON Realty Group, в первых месяцах этого года на апартаменты пришлось порядка 14% от общего количества сделок на первичном рынке. В 2016 году аналогичный показатель был равен 17-20%. Гендиректор MACON Realty Group Илья Володько говорит, что спрос на апартаменты падает за счет поступления в продажу большого количества новостроек.

С этим соглашается и председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Эксперт говорит, что популярность апартаментов уменьшилась не только из-за сезонного спада активности, как правило, наблюдаемого в январе и феврале, но и в связи с большим ростом предложения в новостройках. Кроме того, девелоперы стимулируют покупательский спрос, проводя различные акции и делая скидки. Еще один фактор – ипотека, процентные ставки по которой на квартиры ниже, чем на апартаменты.

Илья Володько рассказывает, что относительно стабильным спросом пользуются лишь апартаменты высокобюджетных сегментов. Эксперт объясняет это тем, что покупатели таких объектов, прежде всего, ценят престижность их расположения и уникальность, а юридический статус для них не так важен, как для покупателей недвижимости эконом-сегмента.

Цены

Чрезмерно завышенная стоимость апартаментов в Москве падает. Как говорят в «ИРН-Консалтинг», стоимость «квадрата» за год упала на 8% (с 330 до 300 тысяч рублей), объекта – на 9,7% (с 21 до 19 миллионов рублей).

Больше всего квадратный метр подешевел в классе элит – на 30%, а объект – на 45%. Эксперты объясняют такую динамику укреплением курса рубля и увеличением количества предложений на начальной стадии строительной готовности.

Стоимость апартаментов остальных сегментов возросла. Это связано с повышением этапа готовности апарт-комплексов и вымыванием объектов маленьких площадей (как говорят в «БЕСТ-Новострой», одно-, двухкомнатные объекты и студии составляют 93% от общего объема продаж апартаментов).

После изменения структуры предложения на первичном рынке апартаменты догнали и перегнали новостройки по стоимости. Напомним, в 2014 году лоты в апарт-комплексах в спальных районах столицы стоили в среднем на 20-30% дешевле, чем квартиры.

Однако в реальности апартаменты могут стоить меньше, чем заявлено. По данным «Метриум Групп», сегодня застройщики делают сидки на 93% лотов в апарт-комплексах. Размер дисконта составляет 2-20%. Как говорят в компании, самые большие скидки делают в проектах Aerolofts и «Резиденции композиторов».