Журнал о строительстве

Кaк пoкaзывaeт рынoк, никaкиe кризисы нe спoсoбны oтбить у мoсквичeй тягу к дaчнoму oтдыxу. Нo чтo дeлaть тeм, у кoгo дaчи нeт..?

Будeт ли пoкупкa дaчи выгoдным мeрoприятиeм, или лучшe oстaнoвиться нa aрeндe? Пoртaл нeдвижимoсти superrielt.ru дeтaльнo изучил для Вaс нынeшнюю ситуaцию нa рынкe зaгoрoднoй нeдвижимoсти.

Прoдaжи «спят», aрeндa oживилaсь

В нaстoящий мoмeнт рынoк прoдaжи зaгoрoднoй нeдвижимoсти пeрeживaeт нe сaмыe лучшиe врeмeнa. Нo нa этом фоне активно развивается рынок аренды этих же самых загородных домов. Притом, если еще несколько лет назад в аренду предлагалось в массе своей нечто не вполне пригодное для нормального загородного отдыха, то сейчас на основных площадках частных объявлений появляется все больше предложений аренды полноценных коттеджей со всеми коммуникациями и широкополосным интернетом. Месячная аренда загородного дома бизнес-класса по стоимости доходит до 120 тыс. рублей.

Самые драматические изменения коснулись рынка аренды элитных загородных домов. Еще в 2016 году летний спрос на аренду элитных коттеджей резко вырос, несмотря на цены (в среднем около полумиллиона рублей в месяц). В текущем году ожидается еще более высокий спрос.

По словам Сергея Колосницына, главы отдела жилой недвижимости компании Penny Lane Realty, многие владельцы дорогого загородного жилья довольно охотно идут на краткосрочные сделки в летний период, и такой вариант аренды продолжает набирать популярность.

Что же до продажи элитных загородных домов, владельцы оказались заложниками «просевшего» рынка. Так, при вложенных условных 2 млн. долларах США, продать такой особняк сейчас можно в два раза дешевле. Именно поэтому продажи фактически остановились в пользу аренды, поясняет Колосницын.

Не в последнюю очередь сдавать в аренду загородные особняки владельцев подталкивает и высокая стоимость содержания. Так, ежемесячные издержки составляют десятки тысяч рублей, местами доходя и до 100 тыс.

Преимущества аренды

Загородный дом на большом расстоянии от Москвы сейчас стоит в среднем от 7 до 8 млн. рублей. В то время как аренда предлагается от 30 рублей в месяц.

Чтобы определить целесообразность именно покупки загородного дома и именно в данный момент, экономисты советуют отталкиваться от отношения стоимости покупки дома к стоимости его годовой аренды, исключая издержки на обслуживание. Так, если дом стоит условно 7 млн. рублей, а его аренда в год стоит 600 тыс. рублей (50 тыс. рублей в месяц), то соотношение price-to-rent ratio составит 11.67 единиц. Это значит, что для возврата стоимости дома за счет аренды нужно около 11 с половиной лет.

Эти цифры, разумеется, не включают издержки на текущий ремонт и прочие расходы, которые самым ощутимым образом сказываются на реальной стоимости. В диапазоне показателя price-to-rent ratio от 1 до 15 специалисты считают покупку такого дома целесообразной. Если же показатель выше 20, более разумным решением уже становится аренда. Выше 25 – в таком случае цена уже явно и сильно завышена с перспективой неминуемого падения.

Здесь есть еще один момент, который лежит на поверхности, но не для всех очевиден. Для большинства людей загородная жизнь ассоциируется с дачей в классическом понимании. А это автоматически означает сезонность проживания, и срок аренды сокращается до 3-х, максимум 5-и месяцев в году. А в этом случае показатель price-to-rent ratio вырастает, причем значительно.

Глава компании «Земер» Илья Терентьев предлагает для наглядности простой пример. В случае упомянутого выше условного коттеджа за 7 млн. рублей, если рассматривать его круглогодичную аренду по 80 тыс. рублей в месяц, срок окупаемости выглядит более чем привлекательно – 7.2 года. Но если учитывать вероятный сезонный фактор, показатель price-to-rent ratio моментально вырастает до 17.5, что делает более выгодной аренду, а не покупку.

Есть в аренде и другие, вполне очевидные преимущества. Как минимум то, что издержки по ремонту и устранению последствий всяческих ЧП ложатся только на владельца. Арендатор по определению лишен этой «головной боли».

Сергей Колосницын (Penny Lane Realty) также рассказал о том, что еще относительно недавно на рынке Подмосковья фигурировали целые поселки, изначально предназначенные под аренду. В основном они предлагались иностранцам-экспатам. Это и Барвиха, и Серебрянный Бор, и Росинка. Многие из них, по словам Колосницына, ушли на продажу, не в последнюю очередь по причине исхода экспатов в 2014 году, и сейчас этого рынка в былом виде уже нет.

Тем не менее, многие специалисты считают, что именно сейчас пришел момент, когда ситуация может поменяться. Так, Илья Терентьев («Земер») уверен, что в самое ближайшее время на рынок должна прийти новая волна дачников.

«Элитные» сложности

В 2016 году цены на элитное жилье буквально обрушились. Глава департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов так оценивает нынешнее положение вещей.

Средняя цена сделки с покупкой/продажей элитного жилья составляет чуть более 100 млн. рублей. В 2015 году этот показатель составлял 187.6 млн. рублей, а в 2016 просел до 91.5 млн. рублей. Сергей Колосницын уточняет, что в 2016 году сделки с бюджетом более 5 млн. долларов США были исчезающе редкими, буквально единичными.

По данным «Метриум Групп», сейчас на рынке элитного загородного жилья на продажу выставлено около 3.3 тыс. объектов. Из них 42% — первичное жилье, остальное – вторичный рынок. По словам Ильи Менжунова, такое положение вещей вполне можно считать сбалансированным. Что же касается спроса, здесь ситуация обратная – покупательская активность сосредоточена в основном вокруг самых ликвидных предложений, утверждает Менжунов.

По словам эксперта, в большей части коттеджных поселков сейчас можно легко найти предложение с ценой до 100 млн. рублей. Другое дело – качество объекта, и как раз оно нередко оставляет желать лучшего. Причем, как считает Илья Менжунов, проблема дефицита качественных элитных домовладений продолжает усугубляться.

По оценкам «Метриум Групп», до 80% всех элитных коттеджей, выставленных на продажу в Подмосковье – откровенный неликвид. Причем это касается даже относительно новых домов, возведенных менее 10 лет назад. В таких домах самыми проблемными местами часто являются морально устаревшие коммуникации и состояние отделки. Эксперты полагают, что уже в ближайшие годы такая недвижимость будет продаваться по цене «чистой» земли, да еще и за вычетом стоимости демонтажных работ.

Девелоперы тоже хорошо понимают эту тенденцию и отчаянно пытаются спасти положение ценой снижения уровня объектов – от «элит» до «премиум», «бизнес» или даже ниже. Но на этом пути их ждут новые неприятности.

«Загородные дома комфорт-класса выставляются на продажу по 7-8 млн. рублей, а реально подразумевается, что владельцы готовы их отдать за 5-6 млн. Но по факту никто не готов платить даже эти 5-6 млн., и рынок попросту остановился», — объясняет глава департамента аналитики «Инком-недвижимость» Дмитрий Таганов.

По мнению эксперта, сдвинуть ситуацию с мертвой точки может дальнейшее понижение цен, что, собственно, и можно наблюдать – цены на загородные коттеджи падают из года в год. Но эта тенденция имеет предел, когда девелопер перестает получать прибыль, и этот предел уже почти достигнут.