Журнал о строительстве

У сoврeмeнныx пoкупaтeлeй жилья вызывaeт стрax нe тoлькo вoзмoжнoсть пoтeрять куплeнную нeдвижимoсть, нo и сoбствeнныe дeнeжныe срeдствa, кoтoрыe oни рaссчитывaют пoтрaтить нa пoкупку…

Стoит oтмeтить, чтo этoт стрax впoлнe oбoснoвaн. И xoть Грaждaнский кoдeкс твeрдит, чтo в случae признaния сдeлки нeдeйствитeльнoй кaждaя из стoрoн пoлучaeт нaзaд всe, чтo пeрeдaлa другoй стoрoнe пo сдeлкe, тo eсть прoдaвцу вoзврaщaют квaртиру, a пoкупaтeлю – дeньги, нo в рeaльнoсти, кaк прaвилo, возврат происходит в одностороннем порядке. Покупатель лишается квартиры, но не получает назад свои деньги, поскольку продавец уже успел их потратить. Кроме того, обратиться в суд с просьбой признать сделку недействительной может не только продавец, но и третьи лица, чьи права были ущемлены.

Руководитель отдела юридического сопровождения АН Dream Realty Ольга Любомирова рассказала порталу недвижимости superrielt.ru, чего следует опасаться покупателю жилья и как обезопасить себя ещё до выхода на сделку.

Бывший супруг не во всём бывший

В своей практике я сталкивалась со случаем продажи квартиры, которую приобрели в браке только на имя супруга. После развода недвижимость делить не стали, поскольку она должна была достаться общему сыну. Также при разводе супруги договорились в устной форме касательно раздела денег, если квартиру всё же продадут. Ведя переговоры с покупателем, бывший муж сообщил ему ложную информацию о том, что на момент приобретения жилья не состоял в браке, и подтвердил это нотариально заверенным заявлением. Мужчина продал недвижимость, совместно нажитую в браке, и уехал на постоянное место жительства за рубеж. Когда супруга узнала о сделке, то решила её оспорить. Покупатель оказался в весьма непростой ситуации, поскольку требовать, чтобы продавец вернул уплаченные за квартиру деньги, было достаточно сложно.

Кроме того, если сделку совершило неуполномоченное лицо, её признают недействительной. Поэтому покупатель должен насторожиться, если недвижимость продают по доверенности, даже если она выдана близкому родственнику, а владелец квартиры якобы не может присутствовать из-за высокой занятости, пребывания на территории другой страны или по другим «уважительным» причинам.

Недееспособность продавца

Если продавец недвижимости признан недееспособным (для этого должно быть соответствующее решение суда), сделка также будет считаться недействительной с момента её совершения. Нужно понимать, что человек может стать недееспособным из-за психического расстройства. Поэтому для страховки лучше попросить справки из наркологического (НД) и психоневрологического диспансеров (ПНД).

Правда, может быть и так, что человек не состоит на учете в вышеупомянутых диспансерах и не лишён дееспособности в судебном порядке, но в момент совершения сделки не мог придавать значения своим действиям и руководить ими.

Как пример можно привести резонансное дело о признании недействительной сделки, поскольку продавец накануне лечился в психиатрической клинике. Он продал квартиру в перерыве между выпиской из клиники и передачей его дела в ПНД, который находится по месту регистрации. Справки были идеальными. В ходе судебного разбирательства продавец умер, поэтому выгодоприобретателем (истцом) стала его жена. Она требует, чтобы расписку, которую написал ее покойный супруг, признали безнадежной. Это позволит доказать, что продавец не получал деньги за квартиру. Судебные тяжбы все еще продолжаются, и вердикт еще не вынесен. Если суд признает, что денежные средства по указанной расписке не передавались (несмотря на то, что в сделке участвовали риелторы, которые видели, как деньги закладывались в банковскую ячейку), покупатель лишится не только приобретенной недвижимости, но и средств, которые за нее заплатил. Чтобы избежать таких ситуаций, необходимо получить справку из районного НД или ПНД с результатами освидетельствования. В документе должно быть указано, что у продавца нет противопоказаний для совершения сделок с недвижимостью.

Вне закона

Суд также может посчитать, что человек, совершающий сделку в состоянии наркотического или алкогольного опьянения либо после употребления лекарственных препаратов, которые влияют на сознание, не руководил своими действиями или не понимал их значения. Популярная схема мошенничества строилась на том, что с виду адекватный продавец, совершив сделку, «случайно» попадал в ДТП, поэтому, конечно же, вынужден был пройти медицинское освидетельствование. В его крови находили наркотические вещества или алкоголь, под действиями которых нельзя садиться за руль автомобиля.

Результаты освидетельствования станут доказательством для суда, чтобы признать совершенную сделку недействительной. Правда, продавцу еще придется доказать, что он употреблял наркотические средства или алкоголь до/на момент совершения сделки. Поэтому если от продавца накануне совершения сделки пахнет алкоголем, стоит перенести процедуру. Иначе покупатель рискует, что впоследствии сделку признают недействительной.

Также необходимо отметить, что недействительной считается сделка, которая нарушает требования закона или другого правового акта. Может показаться, что таких ситуаций быть не может, но здесь не все настолько очевидно. К примеру, обладатели материнского капитала неоднократно раздумывали, куда лучше потратить эти средства. Популярный вариант – улучшить жилищные условия. Если младшему ребенку исполнилось три года, деньги по сертификату можно перечислить напрямую продавцу.

Но часто продавцы не хотят получать денежные средства по сертификату, так как еще недавно их нужно было ждать от Пенсионного фонда в течение 60 дней после того, как право собственности зарегистрировано. На интернет-площадках родители детей до 18 лет могут найти такое решение: заплатить за недвижимость собственными деньгами, включив в состав владельцев члена семьи (к примеру, бабушку), а потом с помощью материнского капитала выкупить у нее эту долю и оформить на несовершеннолетнего ребенка. На первый взгляд схема кажется идеальной, но она незаконна. Дело в том, что закон запрещает совершать возмездные сделки между детьми до 18 лет и их близкими родственниками (и родственниками второй степени родства).

Недействительной является и мнимая сделка – совершенная лишь на бумаге, без создания соответствующих правовых последствий. Сюда можно отнести «перекидывание» квартиры на третьих лиц, то есть переоформление недвижимости на другого человека договором купли-продажи без фактической передачи оплаты и объекта. Также бывают притворные сделки, которые прикрывают другую сделку, включая сделки на других условиях. Например, это касается дарения, которое оформляют как продажу, или наоборот. Сделку купли-продажи также сочтут притворной, если в документах указана сумма, которая отличается от фактической (как правило, на бумаге цену занижают).

Банкротство

Сегодня новые риски для покупателей жилья создаёт банкротство физлиц. В случае если гражданина признают банкротом, все сделки, совершенные за три года до этого, могут посчитать недействительными. Чтобы человек стал банкротом, достаточно, чтобы его денежные обязательства превысили 500 тысяч рублей и не были оплачены более 3 месяцев. К сожалению, ответственность в таком случае ляжет на покупателя. Если он не докажет свою добросовестность, вряд ли удастся вернуть уплаченные за недвижимость деньги.

Согласно Гражданскому кодексу, если человек обладал информацией об основаниях для признания сделки недействительной, после отмены этой сделки посчитают, что он действовал недобросовестно. Дело в том, что суд может посчитать покупку недвижимости по цене, ниже рыночной (случаи, когда цена занижена на бумаге, тоже относятся к этой категории), осведомленностью покупателя в сложном финансовом положении продавца или других пороках объекта, из-за которых на него делают большую скидку. То, что покупатель не попытался выяснить эти обстоятельства, тоже будет работать против него.

Как покупателю доказать свою добросовестность, чтобы не лишиться всего?

• Во-первых, не покупайте недвижимость с сомнительной историей и ценой, которая существенно ниже рыночной.
• Во-вторых, требуйте, чтобы продавец лично присутствовал на сделке. Также лучше запросить у продавца справки из районного ПНД или НД о том, что он может совершать сделки с недвижимостью. В крайнем случае, можно настаивать на медицинском освидетельствовании прямо на сделке.
• В-третьих, обратите внимание на семейную ситуацию продавца (есть ли у него бывшие супруги, наследники и так далее) и получите все необходимые документы и заявления.

Покупатель может облегчить свою жизнь, обратившись к специалистам по недвижимости, которые помогут собрать всю нужную информацию и установить юридическую чистоту объекта. Тем более, если у покупателя будет правовой отчет о результатах такой проверки, проведенной агентством недвижимости, это докажет его добросовестность в суде.