Журнал о строительстве

Прoдaть oбычную квaртиру прoстo, нo при рeaлизaции кoмнaт в кoммунaлкax нeoбxoдимo сoблюдaть oсoбый пoрядoк прoцeдуры…

Superrielt.ru рaсскaжeт oб oсoбeннoстяx прoдaжи тaкиx oбъeктoв.

Тoлькo сoбствeнники

Кoмнaту в кoммунaльнoй квaртирe мoжeт продать только её непосредственный собственник. Если гражданин, проживающий в коммуналке много лет, до сих пор не приватизировал объект, закон запрещает ему совершать с ним коммерческие сделки.

Преимущественное право покупки

Согласно статье 250 первой части Гражданского кодекса, которая регулирует продажу находящегося в долевой собственности имущества, при продаже комнаты в коммуналке на неё, в первую очередь, могут претендовать владельцы остальных долей в этой же коммунальной квартире.

Но у собственников других долей есть право только в части совершения сделки, но не в её условиях. То есть стоимость объекта будет одинаковой как для владельцев долей, так и для третьих лиц.

Извещение владельцев

При продаже комнаты в коммуналке нужно оповестить об этом других владельцев долей, отправив им уведомления с условиями сделки по почте, и в ответ получить их решение касательно операции. Можно также зафиксировать ответ каждого владельца, придя вместе с ним к нотариусу.

Чтобы получить информацию обо всех владельцах долей в коммунальной квартире, нужно взять соответствующую выписку в Росреестре.

Получив письмо, собственники других долей в коммунальной квартире могут:

• Заявить о намерении выкупить долю. Это обяжет владельца продать комнату изъявившему желание владельцу. Если о таком намерении заявили сразу несколько собственников, продавец может самостоятельно выбрать, с кем заключить сделку.
• Проигнорировать извещение. Если на письмо не ответил хотя бы один из собственников, продавец должен выждать 30 дней. Когда этот срок прошёл, считается, что игнорирующий владелец отказался от приобретения, и комнату можно продавать третьему лицу.
• Написать отказ. Владелец вправе отказаться от покупки доли в письменной форме. Когда все собственники отказались от приобретения доли, продавец может совершать сделку.

Учтите, у Вас есть соседи, которые проживают в коммунальной квартире по договору социального найма, уведомление нужно отправлять в муниципалитет, предоставивший жильё.

Как решить возникшие проблемы

Можно обойти волокиту двумя способами. Первый – оформить дарственную на покупателя. Но тогда придется поверить на слово, что Вам заплатят. Схема рискованная, потому что можно получить только часть оговорённой суммы.

Второй способ – оформить договор дарения лишь части комнаты, а затем продать покупателю остальную площадь как одному из собственников доли в коммунальной квартире. Это более безопасная схема, так как обязательства сторон будут подтверждены договором купли-продажи.

Если покупатель – третье лицо

Когда собственники других долей в коммунальной квартире отказались от совершения сделки, процедура проходит стандартно: находится покупатель, подготавливаются необходимые документы и заключается договор купли-продажи объекта.

Для совершения сделки нужны следующие документы:

• Паспорта каждой из сторон;
• Документы, которые подтверждают право собственности продавца на объект;
• Кадастровая и техническая документация;
• Документы, которые подтверждают соблюдение преимущественного права владельцев других долей в коммунальной квартире (уведомления и нотариально заверенные отказы);
• Справки об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги и о том, что в комнате не прописаны другие люди.

При оформлении сделки важно соблюдать условия, которые были предложены другим владельцам. Можно продать объект по первоначальной стоимости, либо дороже. Если цена будет ниже, собственники коммунальной квартиры вправе обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной.