Журнал о строительстве

Eсли вaм никoгдa нe приxoдилoсь пoкупaть квaртиру нa втoричнoм рынкe нeдвижимoсти, скoрee всeгo, вы нe знaeтe, кaкиe «пoдвoдныe кaмни» мoгут вaс oжидaть в прoцeссe пoискa пoдxoдящeгo вaриaнтa…

Учитывaя исключитeльную вaжнoсть сaмoгo мeрoприятия, и тo, o кaкoй суммe дeнeг мoжeт идти рeчь, дoпущeниe грубыx oшибoк нa этoм пути мoжeт вaм слишкoм дoрoгo стоить.

Как купить квартиру на вторичном рынке, и как сделать это максимально грамотно и правильно, рассказала Вероника Денисова – управляющий партнер компании «СуперРиэлт Калуга».

Предварительное мнение о приглянувшейся квартире можно составить еще на самом раннем этапе – изучая объявления о продаже. Как правило, в объявлениях уже содержится важнейшая информация, по которой можно сделать вывод, холодная квартира или теплая, сухая или сырая, хорошо проветриваемая или не очень и т. д. Самыми комфортными принято считать квартиры не на первом и не на последнем этаже, не угловые и с окнами на обе стороны дома. Такое общепринятое мнение сложилось естественным образом в течение многих десятилетий, и на то есть веские основания. Разберемся в вопросе более детально.

Этаж

Существует прямая зависимость между этажом и «климатом» в квартире, которая на этом этаже расположена.

В квартире на первом этаже почти гарантированно будет повышенная влажность, а зимой еще и гораздо холоднее, чем на средних этажах. Плюс еще если окна находятся на северной стороне дома, в комнатах большую часть дня будет довольно мрачно, особенно если перед домом растут деревья, что бывает очень часто.

Есть в первом этаже и преимущество – жарким летом в такой квартире будет значительно более прохладно, чем на средних этажах.

Что же до последнего этажа – это часто означает гарантированную мучительную жару в летние месяцы, в особенности, если окна на южной стороне. Это почти не касается домов, где есть верхний технический этаж, но в домах эконом-класса его вполне может и не быть.

Планировка

Выбирая квартиру на вторичном рынке, следует обращать внимание на возраст дома. В большинстве случаев работает правило, что чем дом современнее, тем практичнее и разумнее планировка квартир в нем. Квартиры с линейной планировкой по определению проигрывают «распашонкам» по всем статьям. В последних и проветривание лучше, и проходных комнат нет, и все в целом более просторное (кухня, ванная, туалет, прихожая).

Даже не рассчитывая на идеальный вариант, просто держите в уме следующие ключевые вещи. Проходные комнаты – это плохо по многим причинам, в том числе из-за снижения функциональности помещения. Комнаты неправильной формы или сильно вытянутые довольно сложно обставлять. Просторная кухня при правильном подходе к организации пространств способна заменить гостиную.

Подъезд может быть «красноречивым»

Если вы более-менее определились с квартирой, очень не помешает, как следует осмотреть сам подъезд, причем крайне желательно будет пройтись по всем этажам. В ходе этой «прогулки» обращайте внимание на все: наличие мусора, пустых бутылок, неприятных запахов (потенциальные источники – квартиры с большим количеством животных, и вам вряд ли захочется иметь таких соседей). Общий вид подъезда, наличие «наскальных надписей», состояние лифта и все смежное смогут многое вам рассказать о социальном уровне ваших потенциальных соседей.

Перепланировка — хорошо или плохо?

Из риэлтерской практики известно, что более 10% квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке, содержат элементы перепланировки, которые не были согласованы с соответствующими инстанциями. Поэтому, подыскивая квартиру, вопрос насчет перепланировок и их законности нужно ставить владельцу или риэлтору едва ли не в первую очередь. При этом словам желательно не доверять, а сверить «показания» с планом квартиры и поэтажным планом дома.

Полный официальный список допустимых и недопустимых видов работ по перепланировке опубликован на сайте Мосжилинспекции. Какой бы привлекательной ни была квартира, не стоит ее покупать, если в ней произведены изменения, которые нельзя узаконить. О незаконной перепланировке непременно в ходе проведения сделки узнает БТИ, и тогда вам, как новому владельцу придется не только выплатить серьезный штраф, но еще и привести планировку в исходное состояние, естественно, за собственный счет.

Но даже если перепланировка допустима, и ее можно узаконить, хорошо подумайте, стоит ли связываться с такими хлопотами. Вам нужно будет произвести расчеты изменений и на их основе составить архитектурный проект. Потом этот проект надо утвердить в БТИ, в межведомственной комиссии, а возможно даже и санэпидстанции. Помимо этого, для узаконивания перепланировки может понадобиться ряд дополнительных работ. Все это – время, деньги, усилия и нервы.

 С ремонтом или без?

Наличие добротного ремонта в квартире положительно влияет на ее ликвидность, но практически никак не влияет на ее стоимость. То есть, квартиру с ремонтом владелец точно продаст быстрее, но не факт, что сильно дороже. И это вы можете иметь в виду, если собственник вдруг будет сильно завышать цену, мотивируя это одним лишь ремонтом.

С точки зрения покупателя, конечно, есть смысл купить квартиру с ремонтом, сразу в нее въехать и жить, не тратя еще массу времени и денег на приведение жилья в приличный вид. А некоторые несовпадения вкусов прежнего и нового хозяев в таких случаях уже принимаются как данность.

Но здесь есть один «подводный камень». Новый, и, как правило, сугубо косметический ремонт может быть способом сокрытия вашей будущей серьезной проблемы – постоянно затапливающих соседей сверху. Поэтому очень внимательно присматривайтесь к потолку, и не стесняйтесь прямо ставить вопрос насчет такой проблемы.

 Юридическая чистота

Недостаток вторичного рынка квартир перед первичным в том, что первый не может похвастаться кристальной чистотой истории квартиры априори. Поэтому, выбирая «вторичную» квартиру, придется внимательно обращать внимание на целый ряд моментов:

• следует насторожиться, если владельцами квартиры являются очень пожилые люди;
• то же самое, если владельцы не являются близкими родственниками наследодателю, и вступили в наследство лишь недавно;
• квартира получена по договору ренты (пожизненное содержание);
• в квартире были прописаны малолетние дети.

Все перечисленное – это потенциальная угроза появления «из ниоткуда» третьих лиц, претендующих на уже вашу квартиру, за которую вы честно отдали свои кровные. Лучшее, что в этой ситуации можно сделать – привлечь нормальных специалистов. Они сделают для вас весь комплекс необходимых процедур: проверят «чистоту» квартиры и документов, проверят законность планировки, проанализируют риски, составят юридическое заключение.