Журнал о строительстве

Зa пoслeдниe дeсять лeт oтeчeствeнный рынoк нeдвижимoсти пeрeжил двa кризисa, кoтoрыe вызвaли нeкий пeрeкoс: чтoбы удeшeвить квaртиры в нoвoстрoйкax, зaстрoйщики прибeгли к сoкрaщeнию иx плoщaди. Тaк пoявились 18-мeтрoвыe студии экoнoм-клaссa и элитнoe жильё, мeтрaж кoтoрoгo нaчинaeтся oт 45 «квaдрaтoв»…

В нoвoстрoйкax сoкрaщaeтся кoличeствo мнoгoкoмнaтныx квaртир: сeгoдня рoссиянaм нe пo кaрмaну тaкoe жильё. В итoгe бoльшим сeмьям стaлo слoжнee нaйти пoдxoдящую квартиру. Действительно ли просторное жильё стало дефицитом?

По словам Юлии Петренко, директора по маркетингу сервиса по поиску квартир в новостройках Москвы, сейчас доля многокомнатных квартир (где более трёх комнат) в проектах незначительна. Тенденция появилась после кризиса 2008 года, пережив который, граждане стали разумнее подходить к размерам покупаемого жилья. Это касается всех сегментов рынка недвижимости. Квартир с более чем тремя комнатами площадью от 100 «квадратов» в эконом- и комфорт-классе, как правило, вообще нет, либо они составляют не более 2-5% от общего числа объектов. Процент такого жилья в бизнес-классе может достигать 5-15%, говорит эксперт.

Большие квартиры долго находятся на рынке, что смущает застройщиков, поэтому они отказываются от строительства таких объектов.

По информации аналитического центра Est-a-Tet, в Москве в 2016 году квартиры площадью более 100 «квадратов» в массовом сегменте составили менее 2% от общего предложения. Реализация таких объектов за год сократилась на 7%. Руководитель Est-a-Tet Юлия Сапор говорит, что спрос на квартиры площадью свыше 100 квадратных метров – невысокий. Эксперт поясняет, что сегодня определяющим фактором для покупателей жилья эконом-класса является конечная стоимость, поэтому москвичи готовы покупать квартиры только с разумной площадью. Таким образом, спрос на большие объекты падает.

По данным аналитического центра на конец 2016 года, доля реализуемых лотов площадью свыше 150 кв.м в бизнес-классе составила менее 5% от общего предложения. За год объём предложения таких объектов вырос на 60%. В элитном и премиальном сегменте на объекты площадью свыше 200 квадратных метров приходится 11% от общего объема предложения, количество лотов за год выросло практически на 10%. Юлия Сапор отмечает, что нехватки объектов большой площади в этих сегментах нет.

Определенная нехватка больших квартир наблюдается в некоторых дорогих проектах, но не во всех.

Как говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, до 2008 года средняя площадь квартир в элитном сегменте составляла 180-190 «квадратов», именно такой метраж был наиболее популярен. Но после очередного кризиса, который настиг отечественную экономику, ходовая площадь элитных квартир сократилась до 110-150 квадратных метров.

Застройщики учли интересы клиентов и уменьшили площадь жилья в новостройках. Но сейчас, когда происходит постепенный выход из кризиса, покупатели вновь хотят приобрести большие квартиры, однако такие объекты стали дефицитом.

Румянцева отмечает, что сейчас спрос на дорогое жильё большой площади на 10-15% превышает предложение. Такая тенденция характерна в основном для элитного сегмента, нехватка крупных лотов класса де-люкс наблюдается в меньшей степени.

По словам директора департамента анализа и мониторинга рынка компании Savills в России Анатолия Довганя, более 80% покупателей столичной недвижимости премиум-класса – семейные люди, почти 70% из них имеют двух и более детей.

Эксперт говорит, что такие семьи нуждаются в квартирах с четырьмя (гостиная и три спальни) и более комнатами. Именно такие жилые объекты считаются семейными. Площадь наиболее компактной четырехкомнатной квартиры премиум-класса, которую сегодня можно найти на рынке, составляет 111 «квадратов».

В Savills сообщают, что в конце января текущего года в продаже находилось 332 апартамента и квартиры в центре столицы, которые подходят для семей из четырех человек. Это составляет порядка 10% от общего объема предложения, то есть, грубо говоря, такой семье подходит лишь одна из десяти экспонируемых квартир. Семьям с тремя детьми найти подходящее жильё ещё сложнее: им подходит всего 45 лотов (всего 1% от общего объема предложения).

Эксперты Savills заключают, что в столице явно не хватает нового семейного жилья премиум-класса. Кроме того, проанализировав рынок недвижимости, они резюмировали, что сегодня наблюдается избыток предложения компактных лотов в дорогих сегментах новостроек.

Сотрудники других агентств подтверждают, что нехватка качественных лотов большой площади, подходящих для проживания семей, сейчас становится очевидной. Как отмечает Вячеслав Антропов, директор по развитию компании Contact Real Estate, в прошлом году интерес покупателей к квартирам свыше 300 «квадратов» сильно возрос.

Эксперты рекомендуют искать просторные квартиры в более старых проектах, которые были спроектированы до прихода кризиса, или совсем новых, когда застройщики уже успели отреагировать на возросший интерес к большим лотам.

По словам Ирины Прачевой, первого заместителя генерального директора ЗАО «Дон-Строй Инвест», в новых комплексах компания учла новые реалии: здесь многокомнатные квартиры составляют 38% от общего объема предложения в бизнес-классе и 62% — в категории де-люкс.

Большая доля просторных квартир и в жилищных комплексах «Галс-Девелопмент». Как рассказала Екатерина Батынкова, директор департамента продаж компании, процент больших лотов здесь составляет минимум 15-17% независимо от категории. Она добавляет, что покупают такие квартиры в первую очередь.

Если Вам понравился жилищный комплекс, но все квартиры в нём оказались слишком маленькими, можно приобрести несколько объектов и объединить их. Это универсальное решение, которое подойдет для жилья любого класса.

Екатерина Румянцева говорит, что так сегодня поступают 8-10% покупателей элитных и премиум объектов, как квартир, так и апартаментов.

Это подтверждает и Евгений Сандлер, коммерческий директор ГК «Инград», заявляя, что сегодня объединение квартир с целью получить просторное жильё – не редкость. Некоторые застройщики даже предусматривают такую возможность в своих проектах, закладывая проёмы межквартирных стен в конструкцию здания, чтобы будущие жильцы могли самостоятельно моделировать пространство.

По словам генерального директора ГК «Недвижимость в Петербурге», руководителя межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николая Лаврова, объединение квартир – не столичное новшество. Такие клиенты, как собственники бизнеса и топ-менеджеры в возрасте 40 лет с двумя и более детьми, нуждаются в просторном комфортабельном жилье, но на сегодняшний день рынок новостроек не может обеспечить это требование.

Поэтому объединение соседних квартир, находящихся друг над другом или на одной площадке стало трендом во многих городах, говорит эксперт. К примеру, человек ищет семейную квартиру, но не может себе позволить трехкомнатную, потому что они большие и дорогие. Выходом может стать покупка двух однокомнаток, расположенных одна над другой, и внесение изменений, а именно лестничного проема, в проектную документацию. В итоге человек станет владельцем двухуровневой трехкомнатной квартиры с двумя зонами – гостевой и хозяйственной.

Как говорит Виталий Разуваев, коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век», квартиры несложно объединить, главное, чтобы между ними не было несущей стены – в этом случае можно сделать перепланировку без риска для целостности конструкции здания. Но эксперт отмечает, что не каждая большая семья нуждается в просторном жилье.

Взрослые дети редко готовы жить с пожилыми родителями, поэтому огромная квартира им ни к чему. Такие семьи могут купить несколько лотов, находящихся на одной площадке, в одном подъезде, в одном доме или даже просто в одном жилищном комплексе, заключает эксперт.