Журнал о строительстве

С нaчaлa 2017 гoдa нaчaлa дeйствoвaть двaдцaть пeрвaя рeдaкция фeдeрaльнoгo зaкoнa oт 30.12.2004 № 214-ФЗ «Oб учaстии в дoлeвoм стрoитeльствe мнoгoквaртирныx дoмoв и иныx oбъeктoв нeдвижимoсти и o внeсeнии измeнeний в нeкoтoрыe зaкoнoдaтeльныe aкты Рoссийскoй Фeдeрaции»…

Нoвoввeдeния кaсaются сaмoй вaжнoй oблaсти прaвoвoгo рeгулирoвaния взaимoдeйствий мeжду зaстрoйщикaми и дoльщикaми. Пo мнeнию aдвoкaтa Oлeгa Суxoвa, рoссиянaм нe стoит рaссчитывaть нa тo, чтo при нaрушeнии срoкoв ввoдa зaстрoйщики будут больше платить.

Как повлияют изменения?

Изменения закона носят дополняющий и уточняющий характер. Прежде всего, ужесточились требования к договору долевого участия и непосредственно к строительным компаниям. Согласно новой реакции, застройщики должны формировать капитал только в денежной форме. Это гарантирует прозрачность активов дольщиков. Минимальная сумма уставного капитала рассчитывается, исходя из суммарной площади всех строящихся объектов, – большая площадь предполагает больший размер уставного капитала. К примеру, при 1 тыс. «квадратов» застройки минимальная сумма уставного капитала составляет 2 миллиона рублей, при 10 тыс. «квадратов» — 10 миллионов рублей.

Новая редакция закона впервые категорична к перечню условий, которые запрещают строительным компаниям привлекать денежные средства людей для долевого строительства. Теперь застройщики, находящиеся на стадии банкротства или ликвидации или чья деятельность приостановлена как наказание по решению арбитражного суда, не могут брать деньги у дольщиков. Также это запрещено делать компаниям, которые значатся в реестре недобросовестных поставщиков и участников аукциона по продаже земельного участка. Закон предъявляет определенные требования к лицам, которые занимаются ведением бухучета в штате строительной компании. У такого человека не должно быть судимостей за экономические преступления, либо они должны быть сняты или погашены.

Также изменились требования к размещению строительной компанией информации о проектируемом объекте. Прежде гражданам, которые хотели купить жилье, приходилось изучать документы в офисе застройщика, потому что на официальных сайтах такой информации не указывали. Теперь, согласно статье 3.1 новой редакции закона № 214-ФЗ, строительные компании должны указывать на сайте всю информацию, в том числе разрешение на ввод объектов в эксплуатацию, проект договора долевого участия, проектную декларацию, договор поручительства, способы обеспечения, и даже размещать фотографии строящихся домов, которые информируют о текущей стадии строительства.

В законе четко оговорено, какой вид должно иметь описание объекта долевого строительства. В договоре обязательно должно содержаться отображение схематического чертежа недвижимости, а также должно быть указано назначение, этажность, вид, общая площадь, класс сейсмостойкости и энергоэффективности, материал, из которого выполнены стены и перекрытия, количество помещений вспомогательного использования.

Изменились и требования к порядку оплаты стоимости договора. Согласно закону, дольщик вносит оплату единовременно или в согласованный сторонами срок, но только после того, как завершилась процедура государственной регистрации. Кроме того, в законе № 214-ФЗ появился новый пункт об открытии и ведении счета эскроу. Это поможет защитить граждан, потому что до передачи жилья деньги будут у дольщика, а строительная компания получит их лишь после окончания строительных работ. Если одна из сторон отказалась выполнять свои обязательства или договор расторгнут в судебном порядке, банк возвращает вложенную сумму.

Нельзя однозначно оценить дополнение п. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ, предполагающее освобождение строительных компаний от уплаты неустойки при сдаче объекта позже оговоренного срока. Это возможно, если дольщик уклоняется от подписания передаточного акта, но в законе не указано, какие действия дольщика считаются уклонением.

Новая редакция закона № 214-ФЗ коснется и жилых домов блокированной застройки, которые также называют таунхаусами. Прежде такой нормы не было, поэтому нельзя было применить специальные нормы закона о банкротстве № 127-ФЗ к застройщикам, если по отношению к ним необходимо было ввести процедуру банкротства. Арбитражные суды занимали разную позицию: некоторые применяли общие положения закона № 127-ФЗ, указывая, что таунхаусы нельзя отнести к многоквартирным домам, другие, наоборот, применяли специальные нормы параграфа 7 главы 9 данного закона. Согласно новой редакции, должны быть учтены специально предусмотренные пункты о банкротстве застройщиков закона о несостоятельности (нормы параграфа 7 главы 9 закона № 127-ФЗ).

Судебные решения

Вышеупомянутые новшества изменят ключевые особенности правового регулирования взаимоотношений застройщиков с дольщиками. Но стоит отметить, что это мало повлияет на судебную практику, в частности, на взыскание неустойки и убытков. Суды сильно, порой в десятки раз, снижают требования дольщиков о выплате неустоек. В таких решениях суды опираются на статью 333 ГК РФ. В одних случаях суд уменьшал размер неустойки, потому что была запущена процедура банкротства в отношении строительной компании (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.08.2014 по делу № А63-6172/2011). В других процессах признавал задержку незначительной (определение Московского городского суда от 16.11.2015 № 4г/1-11535/2015), в третьих – говорил о сложности строительного процесса (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.12.2015 по делу № 33-48314/2015).

Но есть и решения о выплате неустойки в полном объеме, хотя их можно назвать исключениями. В таких процессах суды не считают экономическое положение или финансовые трудности строительной компании уважительным поводом для снижения суммы неустойки (постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.03.2012 № Ф03-404/2012), а также не принимают нареканий на генеральных подрядчиков, которые недобросовестно выполняли свои действия. Застройщик должен просчитать производственные риски до того, как заключает договора и определяет стоимость работ (определение Приморского краевого суда от 22.09.2014 по делу № 33-8332).

Стоит отметить определение Верховного суда РФ от 20.01.2015 № 18-КГ14-184, когда коллегия судей не посчитала уведомление об изменении срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, которое застройщик направил дольщику, основанием для применения ст. 333 ГК РФ.

Наиболее сложно в таких делах доказать и взыскать убытки. Согласно статьи 10 закона № 214-ФЗ, они должны возмещаться в полном объеме свыше взыскиваемой неустойки. Это четкое и категоричное условие, которое строительная компания не может заменить на другое, к примеру, на компенсацию только неустойки или только убытков. Как правило, участники долевого строительства требуют взыскания расходов на аренду жилья. Здесь судебная практика неоднозначна. Некоторые суды отказывают таким гражданам (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.08.2015 по делу № 33-28544/15, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 10.02.2015 № 33-1453/2015 по делу № 2-3164/2014), а другие, напротив, признают затраты на наем жилья убытками (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 22.09.2015 по делу № 33-8276/2015).

Если гражданин покупает жилье на кредитные средства, и выплата процентов по сниженной ставке привязана к дате ввода дома, но строительная компания срывает сроки, необходимо взыскать убытки. Их размер равен разнице между суммой с пониженной ставкой и фактически уплаченной. Часто суды занимают сторону истца и удовлетворяют такие иски (Верховного суда Республики Карелия от 17.06.2014 по делу № 33-2312/2014, Московского областного суда от 02.06.2014 по делу № 33-11944/2014, Апелляционные определения Верховного суда Республики Башкортостан от 11.12.2014 по делу № 33-17654/2014, Московского городского суда от 16.05.2014 по делу № 33-13995/2014).

Чтобы не оказаться в ловушке застройщиков, нужно внимательно ознакомиться со всеми условиями договора долевого участия, изучить документацию по земельному участку, на котором ведется застройка, и непосредственно объекту, а также с полной информацией о строительной компании. Вести диалог с застройщиком нужно в форме переписки, все письма должны быть отправлены по почте ценным письмом с описью вложений.