Журнал о строительстве

С сaмoгo нaчaлa прoгрaммы кaпитaльнoгo рeмoнтa мнoгoквaртирныx дoмoв eё нeoднoкрaтнo критикoвaли: слишкoм высoкиe взнoсы, низкиe льгoты и рaзмытыe цeли. В нaчaлe мaртa тeмa стaлa oднoй из сaмыx oстрыx…

Дeпутaты пaртии «Спрaвeдливaя Рoссия» зaявили, чтo гoтoвят oбрaщeниe к прeмьeр-министру Дмитрию Мeдвeдeву, гдe трeбуют признaть рeaлизaцию прoгрaммы кaпрeмoнтa мнoгoквaртирныx дoмoв нeудoвлeтвoритeльнoй. Пoртaл нeдвижимoсти superrielt.ru сoвмeстнo с экспeртaми рaсскaжeт Вaм, мoжeт ли прoгрaммa выстoять и чтo нужнo сдeлaть для eё улучшeния.

Сxeмa нe вызывaeт дoвeрия

Пo слoвaм Пaвлa Брызгалова, директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер», программа капитального ремонта действительно не оправдала возложенных на неё ожиданий. Жильцов и новых, и старых домов обязывают каждый месяц уплачивать взносы на капремонт, не предоставляя им при этом фактической отчётности по расходу средств и не позволяя контролировать этот процесс.

Дмитрий Мацкевич, генеральный директор управляющей компании «Техстрой» девелоперской группы «Сити XXI век» согласен с коллегой и говорит, что программа оказалась далеко не самой удачной.

Эксперт отмечает, что реализовать благие намерения не выходит из-за изначально неверного подхода: владельцы должны уплачивать взносы в «общий котел», независимо от возраста дома. Но хозяева новостроек не понимают, за что они платят деньги и когда смогут вернуть вложенные в свой дом средства. Мацкевич добавляет, что масла в огонь подливает низкий уровень доверия граждан к вкладам «в будущее» посредством государственных механизмов.

Россияне отлично помнят судьбу средств на сберегательных счетах, которые обесценились после развала СССР и в периоды кризисов 1999 и 2008 годов, и видят, как сложно в нынешних реалиях выжить пенсионерам на государственную пенсию. Собственники не исключают, что через 20-30 лет ситуация может повториться с капитальным ремонтом, поясняет Мацкевич.

Позиция депутатов «Справедливой России» подтверждает опасения граждан. Как считает Галина Хованская, председатель комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ, перспектива через 25 лет получить деньги на капремонт из «общего котла» выглядит весьма виртуально.

Депутат подчеркивает, что за столь длительный срок ситуация в стране может измениться.

Хованская поясняет, что чиновники, которые сегодня принимают такие решения, не останутся к тому времени на тех же должностях. Кроме того, региональный оператор, который управляет «общим котлом», – обычная некоммерческая организация, с которой может случиться все, что угодно: банкротство, ликвидация и прочее, говорит депутат.

Она считает, что в форс-мажорных обстоятельствах бюджет не сможет исполнить подобные обязательства, так как зачастую бюджетных средств не хватает даже на существующие обязательства.

Многие эксперты полагают, что основной недостаток программы – не растянутость по времени, а «молодость» и масштабность. По словам Александра Пыпина, ведущего аналитика ЦИАН, программа молодая, но охватывает всю территорию страны, и не везде её могут качественно реализовать. Где-то программу совсем проваливают, где-то проводят на удовлетворительном уровне, в итоге процент выполнения программы капремонта очень низкий, добавляет эксперт.

Неорганизованность собственников

Также важной проблемой стало бездействие и нежелание владельцев участвовать в управлении своего дома. Несмотря на рост сознательности (результаты социсследований показали, что 45% граждан принимают участие в принятии решений по управлению собственным домом, а порядка 20% стремятся быть задействованными в управлении), позиция владельцев всё ещё остаётся пассивной.

Как говорит Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор», вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, обычно жильцы не участвуют в вопросах эксплуатации дома. Эксперт видит причину не в отсутствии такого права у граждан, а в недостаточности самоорганизованности.

Гиновкер говорит, что такая пассивность сложилась исторически, так как в советские времена не было необходимости активно себя проявлять в этом вопросе.

Тогда государство полностью брало на себя решение таких проблем. Сегодня ситуация меняется, и собственникам нужно разделять многие обязательства, но они пока не готовы принимать активное участие в управлении домом. Гиновкер полагает, что людей волнует только состояние своей квартиры. И пока отношение граждан не изменится, любые программы по капитальному ремонту домов ничего не улучшат.

Мацкевич приводит пример неумения владельцев квартир в многоквартирных домах самоорганизовываться: в миниполисе «Строгинский», жители которого достаточно сплочённые, во многом благодаря Совету миниполиса и соседскому клубу, решение об открытии собственного счёта принял только 1 дом из 11. Эксперт говорит, что результаты его удивили. Но Мацкевич отметил, что после получения платёжных документов от региональных операторов владельцы опять готовы собраться и постараться принять решение о создании счёта. Управляющая компания готова в этом содействовать.

Проблемы существующей системы капремонта

Из-за слабости или отсутствия института общего собрания владельцев возникает другая проблема.

По словам Дмитрия Иванова, исполнительного директора ГК «Сапсан», как правило, сейчас не принимают четких решений о необходимых объёмах проведения капитальных работ. Проектно-сметная документация (ПСД) по проектам, которые сегодня реализуются, в большинстве случаев не соответствует действительности. Например, принимается к реализации ПСД (проект производственных работ, финансирование, подрядчики) на пятиэтажный дом с четырьмя подъездами и скатной кровлей, а в реальности оказывается, что это двенадцатиэтажное здание с тремя подъездами и плоской кровлей, рассказывает эксперт.

Александр Пыпин огорчён нехваткой подрядных организаций для проведения капремонта, которые специализируются на таких работах и могут выполнить их качественно и в срок. Кроме того, эти работы разнообразны: по канализации, по отоплению, по пожарной безопасности, по лифтам, по кровле, по пожарной безопасности и внешним фасадам. Как правило, для капремонта одного дома привлекают несколько подрядчиков, в результате, у них не выходит работать скоординировано. Ремонт затягивается за счёт того, что жильцов нет в квартирах, и во время проведения работ тамбуры закрыты, в то время как необходима полная сквозная замена систем во всем здании.

Эксперт отмечает и отсутствие стандартов капремонта, где описаны требования к техническим решениям, используемым материалам, технологии работ, трудозатратам, квалификации ремонтников и сроку монтажа.

Пыпин говорит, что такие стандарты помогли бы ускорить проведение капремонта, рассчитать затраты и заранее определить качество выполненных работ, а также скоординировать работу нескольких компаний, каждая из которых будет иметь свой профиль.

Наталья Шаталина, генеральный директор «Миэль-Новостройки», соглашается с Александром Пыпиным. Она отмечает, что сегодня больше всего замечаний звучит относительно качества работ. Подрядчики не выполняют обязательства, которые взяли на себя, и обычно после проведения капремонта приходится устранять дефекты и дополнительно дорабатывать многие элементы здания. Шаталина считает, что причина этой проблемы – в отсутствии единых требований к проведению капитального ремонта.

Эксперт подчеркивает, что региональные операторы практически не отвечают за результаты проведения капремонта, хотя это входит в их обязанности.

Шаталина говорит, что эти недостатки указывают на необходимость реформирования системы капремонта, в первую очередь, в части повышения ответственности региональных операторов за выполнение работ. Она говорит, что необходимо создать модель привлечения владельцев квартир и третьих лиц (например, управляющих компаний жилого дома) для контроля качества и сроков выполнения работ. Поскольку средства фонда капремонта подвержены инфляционным рискам, необходимо разработать требования размещения свободных средств фонда для минимизации издержек инфляции, считает эксперт.

Под лежачий камень

Несмотря на недостатки программы капитального ремонта, не стоит забывать о её результатах. По словам замглавы Минстроя Андрея Чибиса, собираемость взносов на капитальный ремонт возросла и на сегодняшний день достигла 83%.

Чиновник рассказал, что в этом году власти планируют отремонтировать около 40 тысяч жилых домов на сумму порядка 180 миллиардов рублей. Чибис отметил, что раньше такие колоссальные средства на ремонт домов не тратили. Благодаря программе россияне стали инициативнее и начали понимать, что капремонт улучшает качество жизни в доме и стоимость их недвижимости. Замминистра говорит, что сегодня владельцы интересуются, как ускорить проведение капремонта в их доме, можно ли использовать современные материалы и энергоэффективные технологии, дадут ли кредит на проведение ремонта и можно ли приумножать средства на капремонт за счёт размещения на депозите.

По словам Рустама Арсланова, директора по продажам ГК «Гранель», как у любого масштабного проекта, у программы капитального ремонта есть свои недочёты, но это «болезнь роста».

Он согласен, что механизмы необходимо совершенствовать, отмечая, что Минстрой сегодня занимается этим вопросом. Арсланов рассказал о поступивших инициативах: например, создать открытый реестр генподрядных организаций, которые выполняют работы, и вести видеосъёмку капремонта для контроля. Эксперт полагает, что скоро недостатки будут устранены, и программу удастся запустить в полную силу, особенно, если владельцы будут проявлять активность в вопросах управления собственным домом.

Справка

Программа капитального ремонта домов началась в России в 2012 году и рассчитана на 30 лет. С помощью взносов на капитальный ремонт, полученных от граждан, власти планируют полностью ликвидировать аварийный жилой фонд.