Журнал о строительстве

Пoкупaтeль втoричнoй квaртиры всeгдa рискуeт. Eсть шaнс пoпaсть нa скрытый нeликвид, нeкoррeктнo сoстaвить дoгoвoр, нe выявить, чтo oбъeкт юридичeски нeчист, или бaнaльнo пeрeплaтить…

Oднaкo нaибoльшaя oпaснoсть при зaключeнии сдeлки крoeтся в пeрeдaчe дeнeг прoдaвцу. Oшибившись, мoжнo oстaться кaк бeз мнoгoмилиoннoй суммы, тaк и бeз oбeщaннoй жилплoщaди. Пoртaл нeдвижимoсти Superrielt.ru рaсскaжeт Вaм o пяти сaмыx пoпулярныx oшибкax, кoтoрыe дoпускaют пoкупaтeли, передавая деньги за квартиру.

Ошибка №1. Передача денег до регистрации права собственности

В Москве не используют этот «доверительный» способ оплаты, так как он наименее надежен. Но в других регионах он остается стандартным и сегодня. Алгоритм такой: после подписания договора купли-продажи каждой из сторон покупатель передает всю денежную сумму продавцу, и лишь затем документы подаются на регистрацию в Росреестр. Далее покупатель ожидает 7 рабочих дней и становится законным собственником недвижимости. Но у покупателей, прибегающих к подобной схеме, нет никаких гарантий, что они действительно станут владельцами жилья. Пока продолжается оформление, продавец может передумать и в одностороннем порядке остановить процесс. Причем закон не требует на это каких-либо уважительных причин. Иногда покупателя даже шантажируют этим, требуя доплатить «сверху» несколько сотен тысяч рублей. Особенно часто прямой обман идет в ход, если в договоре указана фиктивная цена. Например, за трехкомнатную квартиру нужно было заплатить 9,5 миллиона рублей, а в бумагах фигурировала сумма 6 миллионов. Продавец попросил уменьшить официальную сумму сделки, чтобы якобы сэкономить на налогах. Покупатели согласились, передали деньги и направили документы в Росреестр. Днем позже продавец подал заявление и остановил регистрацию. Окончание банальное: продавец подал в суд и добился признания сделки недействительной, вернул себе квартиру, а покупатели получили назад 6 миллионов рублей, которые были указаны в договоре. Доказать, что в реальности заплатили в полтора раза больше, несостоявшимся владельцам не удалось.

Также оформление может остановить сам Росреестр: к примеру, если выяснит, что продаваемое жилье находится под арестом или является залоговым имуществом по кредиту. Порой покупатели месяцами и даже годами возвращают обратно уплаченные деньги.

Ошибка №2. Большая предоплата

Просьба подписать дополнительное соглашение и внести символический задаток за жилье (как правило, от 30 тысяч рублей до 5-10% стоимости) со стороны продавца – вполне нормальна. Это способ убедиться в серьезности намерений покупателя и застраховаться от отмены им сделки. Но если требуют предоплату в размере 50% и более, а еще и срочную, то Вы, скорее всего, имеете дело с мошенниками. Это классическая схема обмана. Аферисты арендуют квартиру, подделывают документы на нее и в срочном порядке продают объект с большой скидкой. Покупатели находятся быстро. На показе им сообщают, что совершить сделку нужно срочно: якобы хозяевам нужно срочно уехать, поэтому они готовы пойти на уступки, но 50% от стоимости нужно заплатить наперед. Мошенники находят несколько покупателей и заключают с каждым предварительный договор, получают предоплату и исчезают. В Калининграде два года назад так обманули 10 человек. В сумме лжериелтор получил 21 миллион рублей, но, к счастью, не успел скрыться. По решению суда он компенсировал жертвам материальный ущерб и сел за решетку на десять лет.

Ошибка №3. Передача денег без расписки и свидетелей

Важно знать: при любой передаче денег продавцу (авансовом платеже, внесении задатка, передаче полной суммы по договору купли-продажи) необходимо дополнительно оформлять расписку. Документ будет служить доказательством, иногда и единственным, факта оплаты, выполнения своих обязательств одной из сторон и отсутствия претензий другой стороны к условиям сделки и сумме. Нужно подробно описать в документе, кто, кому, за что и когда передал конкретную сумму денег. Желательно, чтобы бумагу пописали как минимум два свидетеля: если возникнет необходимость, они смогут подтвердить в суде подлинность бумаги и рассказать, как она была составлена. Если расписки нет, после регистрации сделки продавец в любой момент может заявить, что ему не передавали никаких денег, и обратиться в суд с требованием вернуть квартиру. К сожалению, суд в таких случаях обычно занимает сторону бывшего владельца. Например, в 2015 году в Подмосковье пенсионерка решила купить квартиру у дальних родственников. Составляли договор чуть ли не на колене, а расчет наличными состоялся дома. Но через полгода родственники через суд добились отмены сделки, а обманутая покупательница не смогла подтвердить факт оплаты.

Ошибка №4. Не в том месте, не в то время

Кажется, что лихие 90-е, когда россияне на свой страх и риск везли чемодан денег в Регпалату или домой к продавцу, уже давно в прошлом. Но и сегодня в криминальных сводках можно регулярно встретить сообщения о нападениях на покупателей жилья. В Ленинградской области на выходе из банка у семейной пары украли 6,5 миллионов рублей. В Екатеринбурге преступники подкараулили покупателя с суммой в 2,5 миллиона рублей у риелторской фирмы, где он должен был заключить сделку, и сильно избили. Около месяца назад у мужчины, который собирался купить квартиру, украли портфель с деньгами в одном из московских ресторанов. Мораль такова: не рассказывайте никому о предстоящей покупке недвижимости, а тем более не называйте сумму, время и место передачи денег. Также лучше не проводить расчет наличными из рук в руки. Сегодня есть множество относительно безопасных альтернатив: банковские ячейки, эскро-службы агентств недвижимости, депозиты нотариусов, аккредитивы. Суть всех механизмов сводится к тому, что Вы оставляете оговоренную сумму в учреждение, которое при успешном завершении сделки предает деньги продавцу, а при срыве – возвращает покупателю. И никаких неожиданностей. Хотя и здесь есть свои нюансы, о которых нужно помнить.

Ошибка №5. Сомнительные посредники

Используя один из вышеперечисленных способов оплаты, необходимо убедиться, что лицу или организации, которая будет отвечать за хранение средств, можно доверять. Пожалуй, о лженотариусах и «черных риелторах» сегодня уже знают все: они без труда скроются с чужими миллионами, которые им оставили на время. Арендуя банковскую ячейку, покупатель тоже не застрахован от обмана. Деньги могут украсть сами сотрудники банка. Например, такой случай произошел в одном из отделений Газпромбанка в ноябре прошлого года: охранник и его товарищи похитили 500 миллионов рублей из 10 банковских ячеек. Также существует риск, что наличные заберет продавец еще до того, как переход прав на квартиру зарегистрируют. Используя ячейку, стороны оговаривают условия доступа к ней. Обычно, чтобы добраться до денег, продавец должен подтвердить сделку и переход права собственности выпиской из ЕГРН. Но подделать этот документ не составляет большого труда, а банковский работник вряд ли сможет на глаз отличить фальшивку. Поэтому не стоит экономить на комиссии – лучше воспользоваться услугами проверенного агентства или известного банка с большим опытом и хорошей репутацией.