Журнал о строительстве

Нa рaссмoтрeниe Гoсдумы пoдaн прoeкт зaкoнa, сoглaснo кoтoрoму, всe сдeлки пo пeрexoду прaв сoбствeннoсти нa жильe нeльзя будeт зaрeгистрирoвaть бeз нoтaриусa…

Пo слoвaм рaзрaбoтчикoв дoкумeнтa, eсли нoтaриусы в oбязaтeльнoм пoрядкe будут учaствoвaть в oфoрмлeнии сдeлoк, кoличeствo oспaривaeмыx сдeлoк снизится, a грaждaнe будут нaдeжнee зaщищeны oт мoшeнникoв. Нo oбрaщaясь к случaям нoтaриaльнoгo зaвeрeния сдeлoк, нeт oснoвaний считaть, чтo этo сущeствeннo измeнит текущую ситуацию. Как правило, покупатели надеются на тщательную проверку истории приобретаемого жилья и контроль безопасности самой сделки нотариусами. Однако нередко в таких случаях люди лишаются и денег, и квартиры.

Адвокат Олег Сухов в интервью порталу недвижимости Superrielt.ru развеял популярные мифы об эффективности нотариальной проверки юридической чистоты недвижимости.

Миф №1. Нотариус найдет все юридические изъяны объекта недвижимости

Это маловероятно. Изучать все детали истории жилья с момента его постройки не входит в обязанности сотрудника нотариальной конторы. Задача нотариуса – проконтролировать чистоту конкретной сделки, которую он удостоверяет. Для этого достаточно проверить подлинность документов, удостовериться, что участники сделки дееспособны, убедиться, что при сделке соблюдены интересы третьих лиц, продавец завладел квартирой на законных основаниях и вправе распоряжаться имуществом без каких-либо ограничений.

С одной стороны, лучше сделать хотя бы поверхностную проверку, чем вообще никакой. Так можно узнать, кто является настоящим собственников квартиры, кто в данный момент зарегистрирован на жилплощади, не находится ли объект в залоге или под арестом, дал ли второй супруг согласие на сделку. С другой стороны, прежде чем зарегистрировать сделку, Росреестр проанализирует все эти сведения, при этом множество потенциальных проблем так и останутся неизученными. В частности, наличие детей, права которых были нарушены при приватизации квартиры. Если процедуру приватизации проводили в начале 90-х годов, и ребенок не попал в число владельцев, по достижении совершеннолетия он в любой момент может в судебном порядке потребовать свою долю в жилье.

Еще одной угрозой могут стать временно выбывшие граждане. Это люди, которых сняли с учета на период службы в армии, лишения свободы или длительного лечения. По возвращении домой они имеют законное право поселиться по прежнему адресу. Причем смена хозяина их вряд ли остановит: прежние жильцы часто вселяются по решению суда. На первый взгляд, подобных случаев легко избежать – стоит только потребовать у продавца обычную и архивную выписку из домовой книги. Документ содержит информацию обо всех людях, которые были зарегистрированы в квартире прежде, с указанием даты и причины выписки. Но проблема в том, что нотариусы не запрашивают эти документы.

Приведем еще один пример: продавец получил квартиру в подарок от восьмидесятилетней бабушки. В этом случае лучше дополнительно ознакомиться с заключением о дееспособности пожилой женщины, однако в нотариальных конторах, как правило, не изучают информацию так глубоко. Вывод напрашивается сам собой: благодаря нотариальной проверке можно выявить явные недостатки объекта, но чтобы обнаружить все проблемы, её недостаточно.

Миф №2. Если сделка заверена нотариусом, её нельзя будет признать недействительной

Можно оспорить практически любую операцию с недвижимостью – достаточно найти для этого основания. При этом то, что на договоре есть печать нотариуса, не даст каких-то особых преимуществ: сделки, заверенные нотариусом, признают недействительными так  же часто, как и те, которые были заключены в простой письменной форме. Существует масса поводов для разбирательств. К примеру, продавец может заявить о своей частичной или полной недееспособности и подать иск на этом основании. Проверка нотариуса далеко не всегда от такого защитит. Как правило, сотрудники конторы определяют психическое здоровье человека по внешним признакам: не находится в состоянии опьянения, нормально мыслит и говорит – значит, все в порядке. Но чтобы быть по-настоящему уверенным в адекватности продавца, необходимо попросить у него свежие справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Также лучше провести медицинское обследование накануне сделки и опросить соседей. Вряд ли нотариус станет таким заниматься.

Миф №3. Нотариальная проверка гарантирует защиту от мошенников

Это не так. Даже если нотариусы тщательно изучают документы, предоставленные сторонами сделки, они не всегда в состоянии определить их подлинность. В конторе, конечно же, смогут выявить «филькину грамоту», содержащую множество исправлений и, как говорится, сделанную на коленке. Но высококлассные аферисты могут достаточно хорошо подделать документ. Например, недавно в Москве мошенник продал квартиру сразу нескольким покупателям. Аферист настолько качественно сфабриковал документы, что судебным экспертам удалось выявить фальшивку только со второго раза. Что уже говорить о сотрудниках нотариальных контор. К слову, нотариус также не спасет от двойной продажи. В регионах до сих пор популярна следующая схема: мошенники вклеивают в паспорт реального собственника квартиры чужую фотографию, делают дубликаты документов на объект и заверяют сделки купли-продажи у разных нотариусов. Когда покупатели передают деньги за квартиру, аферисты исчезают в неизвестном направлении.

Миф №4. Если клиент лишился квартиры по вине нотариуса, тот обязан возместить ущерб

Нотариус, и правда, несет материальную ответственность за свои действия. Если сделку с недвижимостью признают действительной по его вине, сотрудник нотариальной конторы обязан будет возместить клиенту ущерб. По этой причине специалисты, которые удостоверяют сделки с недвижимостью, оформляют страховку на 5 миллионов рублей.

Но вопрос, удается ли добиться выплаты компенсации на практике. Адвокат Олег Сухов говорит, что за последние пять лет всего 55 пострадавших смогли взыскать ущерб – в общей сложности они получили 20 миллионов рублей. И эти цифры не говорят о том, что российские нотариусы редко допускают ошибки – просто лишь в некоторых случаях гражданам удается доказать их вину в суде.

За последнее время в Москве состоялось три характерных процесса. В первом случае нотариус выписал аферистам доверенность по фальшивому паспорту. Используя документ, мошенники продали квартиру без участия владельца (Мещанский райсуд; № 2-1648/2013 ~ М-12874/2012). Во втором случае нотариус заверил сделку с недееспособным собственником. Квартира принадлежала 80-летней женщине, вменяемость которой определили на глаз (Коптевский райсуд; № 2-2682/2014). В третьем случае нотариуса заподозрили в подделке завещания от лица слепой пенсионерки (Нагатинский суд, № 2-3357/2014 ~ М-2373/2014). Лишившиеся  недвижимости по чужой вине истцы заказывали экспертизы, находили свидетелей и собирали документы, но так и не смогли добиться, чтобы суд привлек кого-либо к ответственности.

Миф №5. Нотариус не обманет

Это заблуждение может повлечь серьезные последствия, поскольку в некоторых случаях покупатель может лишиться не только недвижимости, но и жизни. Нечестные на руку люди встречаются во всех сферах, в том числе и в нотариате. Желая получить наживу, недобросовестные сотрудники нотариальных контор «сливают» закрытую информацию аферистам, удостоверяют липовые сделки, подделывают документы. Не так давно в Саратове нотариуса приговорили к восьми годам лишения свободы за то, что он по поддельным завещаниям присваивал жилье умерших одиноких пожилых людей (Кировский райсуд; № 1-4/2017 (1-205/2016)). В Свердловской области нотариус и «черные» риелторы совместными усилиями лишали квартир живых хозяев. Некоторые из бывших собственников после этого оказались на кладбище. Асбестовский горсуд уже третий год рассматривает это уголовное дело (№ 1-1/2017), которое насчитывает 18 эпизодов. На данный момент процесс идет не слишком успешно – заседания по разным причинам откладывали уже 63 раза, а нотариус, которого чуть ли не за руку поймали, продолжает оказывать профессиональные услуги.