Журнал о строительстве

Нa рынкe нeдвижимoсти всeгдa eсть нeликвидныe oбъeкты, кoтoрыe пoкупaтeли oбxoдят стoрoнoй. Причины – иx нeудaчнoe рaспoлoжeниe, нeaдeквaтнaя стoимoсть, нeудoбнaя плaнирoвкa и прoчee…

Пoртaл нeдвижимoсти superrielt.ru пoпытaлся рaзoбрaться, мoжнo ли пoлучить прибыль oт прoдaжи нeликвиднoгo жилья.

Увeличeниe срoкa рeaлизaции квaртир – oднo из пoслeдствий кризисa нa стoличнoм рынкe нeдвижимoсти. Кaк гoвoрят мoскoвскиe риeлтoры, тoлькo треть вторичной недвижимости удается продать по выставленной изначально цене, на остальные квартиры продавцам приходится делать скидку 5-20% (средний размер дисконта составляет 10%, а больше всего снижают цену на неликвидные объекты).

Если раньше покупатель на хорошую квартиру находился за 1-2 месяца, то теперь лоты находятся в экспозиции порядка 4-6 месяцев, не говоря уже о неликвидных объектах, которые могут годами «висеть» на рынке.

Почему происходит зависание

Как говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, чаще всего квартиры зависают в базе объявлений из-за неправильной цены (исключение составляет только элитное жилье). Причиной того, что квартиры пытаются продать дороже рыночной стоимости, является не жадность хозяев, а их субъективный подход к оценке.

Например, если владелец несколько лет назад сделал дорогостоящий ремонт, то может переоценить квартиру. Покупателей не интересует обновленный интерьер, но хозяин не может забыть, во сколько он ему обошелся.

Элитная квартира со слишком экстравагантным ремонтом может «висеть» на рынке порядка 5-7 лет. Доброхотова вспоминает много примеров из своей практики: квартира с фресковым портретом хозяина на стене; фонтан в центре гостиной; квартира, полностью облицованная плиткой.

По словам генерального директора портала «Мира Квартир» Павла Луценко, стоимость таких лотов часто превышает 2-3 миллиона рублей, а желают их прибрести лишь единицы. Эксперт говорит, что к списку неликвидных объектов можно также добавить аварийное, ветхое и некачественное жилье, которое в перспективе могут снести. В области и регионах иногда продают даже квартиры с туалетом на улице, различные «гостинки» (под которыми подразумеваются коммуналки и общаги) с общей кухней и прочие лоты.

Часто выясняется, что это квартира, которая разделена на несколько частей, неудачно перепланирована и неправильно оформлена. Эксперты утверждают, что плохая перепланировка – еще один фактор, усложняющий продажу жилья.

Доброхотова приводит пример: из небольшой двушки сделали трешку, в результате комнаты стали микроскопическими. А квартира ведь трехкомнатная, и хозяева пытаются продать ее по соответствующей цене.

Но большая площадь жилья – также не всегда плюс. При неправильном оформлении такое жилье выглядит темным, комнаты визуально приобретают неправильную форму, а много неиспользованного пространства делает интерьер нефункциональным. Но из-за большой площади квартиры владелец не хочет продавать ее с большой скидкой.

Как «зависают» комнаты и доли

Квартиры с юридическими проблемами – отдельная тема. Речь также идет и о долях, которые достались новым хозяевам по наследству путем деления квартиры. Если объект много раз перепродавали, это отпугивает потенциальных покупателей, и не зря. Луценко говорит, что часто возникают проблемы с квартирами, где прописаны лица, ранее отказавшиеся от приватизации, несовершеннолетние, объектами, полученными по наследству, а также, если собственник недееспособен. Продать такие квартиры очень сложно.

Елена В. купила комнату в коммуналке в центре столицы более 10 лет назад. Недавно хозяйка решила продать жилплощадь, но не может этого сделать. Основная проблема – закон о преимущественном праве соседей по коммунальной квартире на покупку.

Елена рассказала, что в трехкомнатной квартире, совладелицей которой она является, также проживает семья по договору социального найма. Собственников третьей комнаты никто не знает – она долгое время стоит закрытая. Но для продажи объекта Елене необходимо получить отказ от покупки совладельцев коммуналки. Вторая комната принадлежит Москве, поэтому пришлось получать в соответствующих инстанциях официальный документ о том, что город не намерен покупать комнату Елены.

На поиски собственника третьей комнаты ушло много времени. Оказалось, что он живет на Украине и не бывает в Москве. Елена попросила друзей из Украины поискать «соседа» по адресным столам. Но вторую комнату успели приватизировать до завершения поисков, а третью – продали по фиктивному договору дарения. Новая хозяйка комнаты №3 согласилась нотариально оформить официальный отказ от покупки комнаты, но бывшие социальные наниматели наотрез отказались это делать. Согласно закону, можно отправить уведомления соседям по коммунальной квартире по почте: прислать письмо, составленное нотариусом, официально зафиксировать факт его получения. По истечении месяца оно может послужить доказательством того, что все формальности были соблюдены.

Но де-факто нотариусы отказываются принимать участие в подобных процедурах, риелторские агентства также не желают связываться с такими сделками.

Как резюмирует Елена, будучи полноправной собственницей объекта, она не может им распоряжаться. Кроме того, поскольку комнату приобрели в браке, для продажи жилья Елене нужно получить официальное согласие бывшего мужа, развод с которым состоялся 14 лет назад. Женщину возмущает абсурдность этой процедуры.

Ценовая деформация

Если хозяин неправильно составит объявление о продаже на сайте-агрегаторе, квартира также может долго искать покупателя.

Луценко говорит, что проблемы возникнут, если указано мало информации об объекте, написан неверный адрес, содержатся противоречащие данные, отсутствуют фотографии, либо они плохого качества. Такие лоты могут зависнуть в базе на годы. Эксперт отмечает, что сегодня предложение существенно превышает спрос, поэтому потенциальные покупатели интересуются в основном вариантами с адекватной презентацией.

Определяющую роль, конечно, играет цена. Нередко владельцы квартир в пятиэтажках «под снос» стремятся завысить цену на них. Однако точных списков сносимых домов, жильцов которых расселят, еще нет.

Также сложно будет продать жилье без скидки, если: все его окна выходят на шоссе; на ремонт уйдет немало средств; квартира находится на последнем этаже, а в доме нет лифта.

Не стоит надеяться на быструю реализацию объекта, купленного в валютную ипотеку, особенно если банк препятствует продаже, либо сумма залога выше, чем рыночная стоимость квартиры.

Однако, по словам руководителя агентства недвижимости Home Staging Анны Моисеевой, объекты недвижимости зависают на рынке по вине риелторов либо неадекватных продавцов. Эксперт утверждает, что, сделав скидку в 20-30%, можно быстро продать любую квартиру.