Журнал о строительстве

Всe сeгмeнты рынкa кoммeрчeскoй нeдвижимoсти Мoсквы в нaчaлe 2017 гoдa жили пo oтнoситeльнo сxoжeму сцeнaрию, дeмoнстрируя двa xaрaктeрныx трeндa: пaдeниe oбъeмoв ввoдa и снижeниe урoвня вaкaнсии. Тoргoвый сeктoр нe стaл исключeниeм: зa oтчeтный пeриoд в Мoсквe был ввeдeн тoлькo oдин ТЦ, a вaкaнсия в срeднeм пo сегменту сократилась на 4%.

По оценкам аналитиков департамента управления активами NAI Becar, общий объем предложения на рынке качественной торговой недвижимости столицы на конец I квартала 2017 года составил 6,43 млн кв. м арендопригодных площадей, увеличившись на 0,2% относительно VI квартала 2016 года. Объем ввода в первые три месяца составил всего 11,3 тыс. кв. м GLA или 14,6 тыс. кв. м GBA, что на 91% ниже показателя предыдущего квартала и на 77% ниже результатов аналогичного периода 2015 года. Обеспечил этот прирост ТЦ BabyStore, позиционирующийся как первый специализированный торговый центр товаров и услуг для детей и их родителей.

Активность арендаторов

Ритейлеры в отличие от девелоперов в I квартале 2017 г. вели себя более активно вопреки кризису. Так, аналитики NAI Becar отметили ряд интересных открытий и крупных сделок аренды как в действующих, так и в строящихся торговых центрах Москвы. В частности, продуктовый оператор «Лента» открыл в ТРЦ «Бутово Молл» самый большой в Москве и области флагманский гипермаркет площадью 7,8 тыс. кв. м, а его «коллега по цеху» — сеть «Глобус» — занял 26,7 тыс. кв. м в строящемся ТРК «Саларис». Мебельный гипермаркет Hoff арендовал 6,6 тыс. кв. м в мытищенском ТРЦ «ИЮНЬ» под 18-й магазин в России. Продолжил экспансию и магазин игрушек «Мир Hamleys», который открылся в ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» на площади 5 тыс. кв. м.

Московский рынок за первые три месяца пополнился и новыми брендами: в ТРЦ «Океания» на 102 кв. м начал работу магазин петербургской сети одежды Pompa, а в ТЦ «Авиапарк» в ближайшее время планируется запуск мультибрендовой спортивной сети LEAP, входящей в ГК Inventive Retail Group.

Вакансия и ставки

По данным аналитиков NAI Becar, на фоне невысоких объемов ввода и возобновляющейся активности арендаторов за последние полгода стабилизировалась ситуация с заполняемостью торговых центров. К началу апреля, по расчетам экспертов, средний уровень вакансии по сегменту составил в среднем 12%, снизившись за квартал на 4% или 0,5 п.п. А вот средние ставки аренды в торговом сегменте, в отличие от офисного, где наблюдался рост, показали очередное снижение. Несмотря на то, что в I квартале было отмечено увеличение длины ценового предложения для торговой галереи за счет повышения верхней границы ценового диапазона, средняя заявленная арендная ставка снизилась на 4,1% и составила 37,3 тыс. рублей за 1 кв. м/год. Для якорных арендаторов условия аренды не изменились и составили в среднем по рынку 12,9 тыс. рублей за «квадрат» в год.

Илья Фокин, директор департамента брокериджа NAI Becar: «В I квартале 2017 г. на рынке торговой недвижимости Москвы произошло снижение арендных ставок. Связано это может быть с несколькими факторами. Во-первых, в течение первых трех месяцев наблюдалась повышенная активность со стороны ритейлеров. Во-вторых, московский рынок пополнился новыми брендами. Чтобы привлечь в сложившейся ситуации потенциальных арендаторов многие собственники ТЦ были вынуждены вести себя гибче, предлагая операторам максимально выгодные условия аренды. Однако стоит отметить, что не все владельцы торговых объектов готовы сегодня снижать арендную плату. Речь идет, прежде всего, о комплексах премиум-класса, заботящихся о своем позиционировании».

Прогноз

По оценкам аналитиков NAI Becar, в сегменте торговой недвижимости как со стороны покупателей, так и со стороны ритейлеров и девелоперов намечается явное оживление. Об этом, в частности, свидетельствует тот факт, что в I квартале 2017 года индекс потребительских настроений GfK в Москве преодолел отметку в 100 пунктов и составил 107 пунктов, увеличившись на 14 единиц по сравнению с предыдущим кварталом. Это позволяет говорить о восстановлении спроса.

На потенциальный спрос покупателей девелоперы формируют предложение, анонсируя планы по новому строительству. Уже во II квартале 2017 года объем ввода на рынке качественной торговой недвижимости столицы может составить порядка 150 тыс. кв. м GLA.

А в ближайшие несколько лет ожидается сдача достаточно крупного объема торговых площадей. Так, Crocus Group инвестирует 15 млрд рублей в строительство четвертого ТЦ Vegas на Киевском шоссе, который планируется сдать в эксплуатацию к 2020 год. Группа «Хорус» объявила о начале строительства ТРЦ «Саларис» площадью более 200 тыс.кв.м в составе ТПУ «Саларьево» в Новой Москве, открытие которого запланировано на I квартал 2019 года.

К слову, в рамках ТПУ планируется реализация достаточно крупного количества торговых площадей. Так, только в составе 10 ТПУ, проекты которых будут выставлены на торги в этом году, в течение 6 лет будет возведено около 160 тыс. кв. м торговых помещений.