6 апреля, 2017 
adminGWP Мoскoвскиe риeлтoры гoвoрят, чтo кoличeствo сдeлoк trade-in в нoвoстрoйкax вoзрoслo. Этa сxeмa прeдпoлaгaeт взaимoзaчёт втoричнoй квaртиры нa нoвую…
Пo слoвaм Влaдимирa Кaширцeвa, гeнeрaльнoгo дирeктoрa aгeнтствa нeдвижимoсти «Aзбукa Жилья», eсли в 2014 гoду нa тaкиe сдeлки приxoдилoсь 8-11% oт oбщeгo кoличeствa сдeлoк, тo сeгoдня пo сxeмe реализуют более 20% первичных квартир – то есть число сделок trade-in увеличилось в два раза.
Марина Литинецкая, управляющий партнер риелторской компании «Метриум Групп», подтверждает рост числа альтернативных сделок на первичном рынке Москвы. Однако, по данным эксперта, за прошлый год доля таких сделок возросла всего на 1% относительно показателей 2014-2015 годов, но число сделок trade-in на московском рынке превышает 5-7%. Как говорит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «Инком-Недвижимости», доля альтернативных сделок находится на уровне 7-9% и никогда не была существенной. Эксперт отмечает интерес к таким сделкам со стороны покупателей.
Что такое сделка trade-in
Схема trade-in предполагает одновременное проведение двух сделок: реализацию старой квартиры и покупку новой. То есть фактически это две независимые операции. Человек, совершающий сделку, работает с двумя агентами: один занимается подбором нового жилья, а второй отвечает за продажу вторичной квартиры. Жильё в новостройке бронируется на срок до двух месяцев, на это время фиксируется его стоимость. За этот период продается прежняя квартира, и новый объект оплачивается за счет вырученных средств.
По данным Est-a-Tet
По словам риелторов, популярность сделок trade-in в столичных новостройках связана с уменьшением реальных доходов граждан. По этой причине всё меньше людей в состоянии купить новую квартиру, не продавая старую. Аналогичная тенденция прослеживается и на вторичном рынке недвижимости. Мария Литинецкая говорит, что граждане чаще прибегают к trade-in также потому, что застройщики расширили список проектов, в рамках которых предоставляют такую услугу.
Владимир Каширцев связывает интерес к альтернативным сделкам с большим объёмом предложения в новых жилищных комплексах и с привлекательной стоимостью лотов в них. Эксперт говорит, что появилось много подходящего жилья на удобной для граждан локации, поэтому они решают обновить жильё. Бюджет покупки в новостройках стал ниже: сегодня квартиру в Москве можно купить за 3 миллиона рублей, в Подмосковье – за 2 миллиона рублей.
По данным «Метриум Групп», 60-65% предпочитающих trade-in клиентов обменивают квартиру на новостройку и лишь 35-40% — на вторичный объект. Литинецкая поясняет, что первичное жильё имеет преимущество по качественным характеристикам, поэтому если человек жёстко не привязан к локации, то вероятнее выберет новостройку. Здесь речь идет, в том числе, о категории владельцев, которые не используют trade-in, а самостоятельно продают квартиру и взамен покупают новую.
Что мешает trade-in
По данным «Метриум Групп», по взаимозачёту можно приобрести жильё практически в половине проектов (49%) массового сегмента в пределах старых границ Москвы. Мария Литинецкая говорит, что потенциально услугой trade-in могут пользоваться до 15% клиентов. То есть теоретически два-три этажа квартир в 17-этажном жилом доме реально продать по взаимозачету. Но фактически доля альтернативных сделок в три раза ниже, добавляет эксперт.
Сегодня схема trade-in – всё ещё новинка для покупателей, поэтому они прибегают к традиционному способу: собственными силами продают прежнее жильё, а потом выбирают новостройку у застройщика, говорит Литинецкая. Также осведомлённые клиенты желают работать со своими риелторами.
Как считает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости», на рынке новостроек схема trade-in не может работать продуктивно. Эксперт поясняет, что обычно у застройщиков нет ресурсов для работы на рынке вторичного жилья, в частности, собственных агентств недвижимости, а продажей квартир в новых домах занимаются отделы продаж компании. Но Таганов приводит исключение из этого правила – ГК «Интеко», владеющую агентством недвижимости «Магистрат». Но эксперт отмечает, что это единичный случай, а в целом схема trade-in для застройщика невыгодна.
Преимущества и недостатки trade-in
По словам риелторов, основным плюсом покупки по взаимозачёту является экономия времени. Схема предполагает, что клиент обратиться к застройщику всего один раз, а тот самостоятельно выполнит всю работу: проведёт оценку рыночной стоимости квартиры, проверит юридическую чистоту, найдет покупателей, оформит сделку и так далее. Вторым плюсом trade-in Литинецкая называет фиксацию стоимости объекта. Это исключает ситуации, когда приходится быстро искать дополнительные средства для совершения операции или оформлять ипотеку из-за того, что девелопер внезапно повысил цены, поясняет эксперт.
Среди недостатков альтернативных сделок – возможный срыв сроков продажи старой квартиры и изменение стоимости новостройки. По словам Владимира Каширцева, всегда есть риск, что правообладатель откажется держать квартиру длительный срок или повысит её стоимость.
Также проблемой может стать переселение. Если заселение новостройки сдвигается на некоторый срок, а клиент уже продал свою квартиру, то останется на улице, так как не сможет переехать, поясняет Каширцев.
Что касается расходов по trade-in, необходимо выплатить риелторам комиссионные за продажу квартиры, но эта сумма является средней по рынку и, как правило, включена в стоимость продаваемого объекта. Новое жильё покупается по расценкам застройщика, и здесь дополнительные расходы не нужны, говорит Юлиан Гутман.
Мария Литинецкая отмечает, что продажа квартиры по trade-in происходит по рыночной стоимости и не ведёт к её удешевлению. Но часто сами хозяева готовы снизить цену на 5-7%, чтобы быстрее найти покупателя и успеть купить новое жильё до повышения стоимости.
Опубликовано в рубрике