Журнал о строительстве

Дaчныe спoры вeдутся eщe сo врeмeн пoявлeния дaч. Чaстo сoсeди пo зaгoрoдным учaсткaм нe мoгут прийти к eдинoму мнeнию кaсaтeльнo вaжныx вoпрoсoв – oт зaрплaты oxрaнникoв дo oдoбрeния рaзвeдeния пчeл нa дaчe…

В связи с нaступлeниeм лeтнeгo сeзoнa пoртaл нeдвижимoсти superrielt.ru выяснил у экспeртoв, кaк дeйствoвaть в пяти нeoчeвидныx ситуaцияx, кaсaющиxся дaчнoгo xoзяйствa. Знaя зaкoны и прaвoпримeнитeльную прaктику, влaдeльцы дaчныx учaсткoв смoгут лучшe понять свои права и обязанности.

Вопрос 1. Необходимо ли разрешение на строительство или другие документы, чтобы возвести на дачном участке баню? А что, если это не баня, а летний душ?

На вопрос ответил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский:

– Ни для бани, ни для летнего душа разрешение не требуется. Согласно Градостроительному кодексу РФ, необходимо получать разрешение на строительство, только если имеются признаки капитального сооружения. К капитальным объектам относятся инженерные комплексы, промышленные конструкции и жилые дома. Также в Градостроительном кодексе перечислены случаи, в которых не нужно брать разрешение: при строительстве на земельном участке объектов, не имеющих признаков капитального строительства (например, киоски, навесы и прочие), а также сооружений вспомогательного пользования. Летний душ и баня относятся именно к этому типу построек.

Вопрос 2. Обязаны ли власти переселить в новое жилье гражданина, официально зарегистрированного в дачном доме, который находится в аварийном состоянии?

На вопрос ответил юрист Сергей Тарасов:

– Теоретически – да. Это во многом зависит от статуса земель. Но если человек зарегистрирован, значит, скорее всего, дом признали пригодным для всесезонного проживания на земле под индивидуальное жилищное строительство. Здесь может возникнуть немного странная ситуация, когда закон противоречит логике. Этот эффект возникает из-за пункта 8 «Положения о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» от 28 января 2006 года.

Согласно нормативному акту, жильцы многоквартирных и частных домов имеют равные права, если органы местного самоуправления признали жилье непригодным для проживания. То есть, согласно пункту 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса РФ, человек, допустивший разруху собственного частного дома, может претендовать на помещение, которое ему предоставит государство по договору социального найма. Но на практике получить новое жилье, если дача находится в аварийном состоянии, практически нереально.

Вопрос 3. Что делать, если не хочешь платить за охрану, а кооператив на этом настаивает? Можно ли по закону избежать платежей, которые навязывают другие члены кооператива?

На вопрос ответил партнер юридической фирмы А2 Михаил Кюрджев:

– Нельзя. Если с охранным предприятием заключили договор на основании решения общего собрания членов кооператива, и в документе установлен размер платы для собственников домов, то в рамках закона отказаться от оплаты нельзя. Как разъяснил Верховный Суд РФ, если владелец земельного участка не заключил договор о подряде пользования объектами инфраструктуры с садоводческим некоммерческим товариществом (СНТ) или же не использует сам участок, это не освобождает его от уплаты за содержание имущества, которое принадлежит объединению и находится в общем пользовании.

Таким образом, если владелец земельного участка – не член СНТ, он может не вносить только членские взносы, но обязан оплачивать такие услуги, как ремонт дорог, уборка общей территории, вывоз мусора, охрана, на предоставление которых товарищество заключило договор. Иначе СНТ имеет право запретить такому гражданину пользоваться общими благами.

Суды выносили решения по аналогичным делам, но исход спора зависит от нюансов каждого отдельного случая. К примеру, услуги охраны могут оказываться группой лиц или частным лицом без соответствующего договора. В таком случае сумма оплаты за предоставленные услуги не закреплена и, возможно, не определена собранием членов кооператива. Либо охранная фирма оказывает услуги собственнику участка: это возможно, если земля находится в пределах СНТ, но хозяин сделал отдельный подъезд и не использует общий КПП. В вышеописанных ситуациях владелец может отказаться вносить обязательные взносы и не заключать договор с СНТ, а если возникнут конфликтные ситуации, отстоять свои права в суде. Указанные обстоятельства с большой вероятностью помогут владельцу земельного участка выиграть судебный спор.

Вопрос 4. Как быть в ситуации, когда сосед устроил на своем участке пасеку: можно заставить его убрать пчеловодческое хозяйство законным способом?

На вопрос ответила партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Марина Клепко:

– Здесь нужно оценивать размеры земельного участка и характеристики каждый пассики. На федеральном уровне нет законов, которые регулируют вопросы пчеловодства. Требования к содержанию пчел и организации пчеловодческих хозяйств скудно определены в нормах Минсельхоза и законодательстве субъектов РФ.

Согласно региональным нормам градостроительного проектирования, расстояние от ульев с пчелами до границ соседних участков должно составлять как минимум 10 м. Кроме того, пчеловодческое хозяйство должно быть отделено от соседних земельных участков каким-либо строением, густым кустарников не менее 2 м в высоту или сплошным забором. Пасеки должны быть расположены на безопасном для людей и животных расстоянии, но не менее чем в 10 м от соседних участков и не менее чем в 50 м от жилых зданий. Расстояние до здравоохранительных, детских, культурных и образовательных учреждений, других общественных мест, скотопрогонов и дорог должно составлять не менее 250 м.

На пчеловодов можно найти управу, только если они размещают ульи на небезопасном расстоянии или не соблюдают другие требования. Если соседи нарушают требования организации пчеловодства, а также есть пострадавшие от укусов (аллергические реакции и укусы должны быть подтверждены медицинскими документами), можно подать исковое заявление в суд на таких пчеловодов. Кроме того, можно обратиться в местную администрацию, которая вправе обязать соседей-пчеловодов убрать пасеку со своего земельного участка.

Вопрос 5. Есть ли у дачника преимущественное право на покупку соседнего участка в случае, если он заброшен? Если такое право есть, как его реализовать?

На вопрос ответила ведущий юрист Европейской Юридической Службы Србуи Иващенко:

– Такого права нет. Прежде чем претендовать на заброшенный участок, нужно выяснить, кто и на каком основании им владеет. Для этого нужно получить выписку из ЕГРН, содержащую такие сведения. Это можно сделать в Росреестре или многофункциональном центре. Информация находится в общем доступе, ее предоставляют любому гражданину, который подал соответствующую заявку.

Если участок предназначен для жилищного строительства либо ведения сельского хозяйства, но не используется по назначению более трех лет, его могут изъять у владельца. Время на освоение земли и периоды, когда хозяин не мог использовать участок по назначению из-за стихийных бедствий, в этот период не включаются.

Кроме того, участок могут изъять, если при его использовании нарушаются требования закона. В частности, если земля используется не по назначению либо использование существенно понижает плодородность почвы сельскохозяйственного назначения или причиняет вред окружающей среде. Однако не существует специальных норм, в соответствии с которым владельцы соседних участков имеют преимущественное право на покупку объекта. Согласно статье 35 Конституции РФ, граждане не могут быть лишены своего имущества, если на это нет соответствующего решения суда.