Журнал о строительстве

Из-зa прeдлoжeния Минстрoя рeглaмeнтирoвaть трeбoвaния к oтдeлкe квaртир в нoвыx дoмax цeны нa жильё нeизбeжнo пoйдут ввeрx, считaют мoскoвскиe зaстрoйщики…

Пo иx oцeнкe, стoимoсть квaдрaтнoгo мeтрa жилплoщaди в нoвoстрoйкax экoнoм-клaссa вoзрaстёт кaк минимум нa 10 тысяч рублeй, a срeдний бюджeт пoкупки вoзрaстeт нa 0,5-1 миллиoн рублeй. Срeдниe цeны нa жильё мaссoвoгo сeгмeнтa увeличaтся нa 15%. Рoст стoимoсти квaртир бизнeс- и элит-клaссa будeт eщё знaчитeльнee, пoскoльку в oтдeлкe тaкиx oбъeктoв испoльзуются дoрoгиe мaтeриaлы.

Прeждe Министeрствo стрoитeльствa и ЖКX ужe нeскoлькo рaз прeдлaгaлo зaкрeпить минимaльныe трeбoвaния к отделке на законодательном уровне. По словам Никиты Стасишина, директора департамента жилищной политики Минстроя РФ, сегодня необходимо повышать качество возводимого жилья и строить дома с отделкой, особенно это актуально для массового сегмента. Чиновник считает, что принимать законы, которые запретят девелоперам вводить дома без отделки, не нужно, так как конкуренция на рынке и жесткая борьба за клиентов помогают регулировать этот вопрос.

Какого роста цен ожидать

По прогнозам Дианы Нилиповской, директора по продажам девелоперской группы компаний «Пионер», стоимость квадратного метра жилплощади в среднем по рынку может возрасти на 10-30 тысяч рублей. Рост цен будет зависеть от концепции проекта и качества материалов, которые будут использоваться при отделке, говорит эксперт. В проектах компании лоты с базовой отделкой стоят на 10-15% дороже, чем без неё. Например, однокомнатная квартира с отделкой в жилищном комплексе «LIFE-Ботанический сад» обойдётся покупателю в 900 тысяч рублей. В стоимость входят материалы, сантехника, двери, работа ремонтной бригады и прочее.

Как говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», стоимость квадратного метра жилья эконом-сегмента может возрасти на 8-15%. То есть средний бюджет покупки стандартной однокомнатной квартиры может увеличиться с 6,5 до 7-7,2 миллиона рублей. Рост цен на жильё бизнес-сегмента будет ещё значительнее и составит 10-30%, поскольку для отделки используют дорогостоящие материалы, поясняет эксперт. Это значит, что стандартная «однокомнатка» площадью 50 кв. м., которую сегодня можно приобрести за 12,5 миллионов, будет стоить 13-16 миллионов рублей. Мария Литинецкая считает, что рост цен на элитное жильё будет практически неограничен и будет, в основном, зависеть от фантазии девелоперов.

Что предлагают московские застройщики

Большинство московских строительных компаний всё ещё продают квартиры без отделки. По данным «Метриум Групп», сегодня в новостройках эконом-класса без отделки сдают 69% квартир и апартаментов, с предчистовой отделкой – 17%, с чистовой отделкой – 14%. В бизнес-классе доля лотов без отделки составляет 88%, с предчистовой отделкой – 3%, с чистовой – 9%. В элитном сегменте соответствующие показатели составляют 72%, 7% и 21%.

Сколько стоит отделка

Лариса Швецова, директор компании «Ривер Парк», рассказала о негласном правиле застройщиков: стоимость отделки в массовом сегменте не должна составлять более 10% общего бюджета покупки, в противном случае покупатель решит делать ремонт самостоятельно. В среднем «квадрат» жилья эконом-класса в Москве стоит 144,7 тысяч рублей, и на отделку должно приходиться не более 10% от этой суммы, говорит эксперт.

По словам Дмитрия Земского, коммерческого директора «Главстрой Девелопмент», стоимость отделки квадратного метра жилплощади составляет от 6 тысяч рублей до 6 тысяч долларов в зависимости от сегмента. В строительной компании «Ривер Парк» говорят, что застройщику отделка жилья эконом-класса обходится в 12-17 тысяч рублей за 1 квадратный метр. Лариса Швецова подчёркивает, что девелоперы продают отделку фактически по её себестоимости. По подсчётам Марии Литинецкой, отделка «квадрата» жилья бизнес-класса стоит 20-80 тысяч рублей, элит-класса – от 80 тысяч рублей.

Как говорит Евгения Акимова, гендиректор IKON Development, застройщики закупают материалы по оптовым ценам и нанимают большие бригады профессиональных работников, поэтому для покупателя приобрести готовую отделку от девелопера обойдётся не намного дороже, чем сделать ремонт самостоятельно.

Мария Литинецкая утверждает, что в квартире комфорт- или эконом-класса делать ремонт своими силами дороже примерно на 10-15%, а в объектах высокобюджетных сегментов – на 20-30%. К примеру, в проекте «Кварталы 21/19» компании ГК «ВекторСтройФинанс» отделка квартиры от застройщика обойдётся в 15 тысяч рублей за «квадрат». Ремонт своими силами будет стоить на 20-30% дороже. Также директор компании Андрей Колочинский подчёркивает, что стоимость самостоятельного ремонта не может быть включена в договор долевого участия, поэтому покупатель должен единовременно потратить достаточно крупную денежную сумму.

Виды отделки

Сегодня в России квартиры с муниципальным ремонтом выдают переселенцам из аварийных домов, военным и другим гражданам в рамках государственных программ.

Московские застройщики условно выделяют три типа отделки, которые реализуют в своих проектах.

Черновая отделка включает только самые необходимые работы: установку входных деверей и стеклопакетов, подключение к системам канализации, отопления и водоснабжения. Сегодня это минимальные требования к домам, которые вводят в эксплуатацию.

Предчистовая отделка включает выравнивание пола, стен, потолка и подготовку квартиры к финальному ремонту. По словам Литинецкой, на сегодняшний день так сдаётся большая часть столичных домов.

Чистовая отделка предполагает полную подготовку жилья к заселению: оштукатуривание (или другую отделку) стен и потолка, устройство напольного покрытия, установку сантехники, межкомнатных дверей и выполнение других работ.

На Западе жильё, включая квартиры элитного сегмента, продают с отделкой white box (то есть с готовой планировкой и подготовкой под чистовую отделку), и покупатель, как правило, может выбрать отделочный материал из нескольких представленных вариантов. Но, по желанию, клиента строительная компания может изменить планировку квартиры.

Как застройщики комментируют инициативу Минстроя

Застройщики и риелторы отмечают, что популярность готовых к проживанию квартир в московских новостройках растёт. Но, по словам Андрея Колочинского, нельзя сказать, что жильё с отделкой продаётся лучше, чем без неё, поскольку ремонт – всего лишь один из многих факторов, которые определяют ликвидность объекта.

Мария Литинецкая говорит, что любые требования, которые навязывают рынку и которые прямо или косвенно влияют на стоимость жилья, могут негативно отразиться на покупательском спросе, поскольку в нынешних условиях граждане стали более экономными. К тому же, готовые квартиры бизнес- и элит-класса покупают редко, так как будущие владельцы такого жилья хотят реализовать индивидуальный дизайн-проект.

Кроме того, предложение Минстроя не учитывает разные технологии строительства. Как поясняет Дмитрий Цветов, руководитель управления аналитики и оценки девелоперской группы А101, несложно продать квартиры с отделкой в панельном доме, но монолитный покупатели часто выбирают именно из-за возможности спланировать пространство под себя. Также на рынке представлена значительная доля жилья свободной планировки, где межкомнатные перегородки делают из кирпича в один-два ряда, и будущий хозяин может перенести стены по своему желанию, отмечает Лариса Швецова. В то время как квартиры в панельных домах продаются с возведёнными стенами, и здесь владельцу не дают возможность перестроить жильё под себя, говорит эксперт.

Эксперты строительной компании «Лидер Инвест» рассказывают, что не всегда можно угадать вкус покупателя, потому что это крайне субъективная вещь. В большинстве случаев владелец, который приобрёл готовую квартиру по более высокой цене, впоследствии захочет её переделать, а это дополнительные затраты. По мнению специалистов, предложить набор универсальных решений в бизнес-сегменте гораздо сложнее, так как чем состоятельнее покупатель, тем он более взыскателен.

Дмитрий Земской говорит, что ошибка застройщика в вопросах отделки обходится дорого, поскольку себестоимость готовой квартиры возрастает, а предлагаемые варианты отделки могут не подойти покупателям, и это негативно скажется на продажах.

По словам управляющего партнера ГК «ВекторСтройФинанс», приобретая у застройщика квартиру с отделкой, новый владелец лишается возможности приспособить её под себя. Эксперт говорит, что только треть покупателей ищут жильё с отделкой – обычно это люди, которые уже получили опыт ремонта в новой квартире и хотят избежать подобных хлопот.

Евгений Акимов опасается, что повышение стоимости квартир за счёт отделки снизит спрос на жильё в эконом- и комфорт-сегменте, поскольку около трети покупателей таких квартир оформляют ипотеку без первоначального взноса и не могут накопить даже 15-20% от стоимости объекта.

Лариса Швецова говорит, что на сегодняшний день российский рынок ещё не готов к обязательной отделке квартир в новостройках: для одних покупателей это дорого, другие пока не привыкли к такой услуге. По словам эксперта, лучше, если у застройщика и клиента будет выбор между жильём с отделкой и без. Швецова отмечает, что главная функция чистовой отделки – экономить бюджет покупателя, а на сегодняшний день этого не происходит. Новому владельцу всё равно приходится искать деньги на стройматериалы и тратить время на ремонтные работы, и в результате переезжают в приобретенное жильё не сразу даже несмотря на то, что застройщик уже выполнил все «грязные» работы, поясняет эксперт.

Мария Литинецкая считает, что отечественные стандарты для первичного жилья нужно постепенно приблизить к западным, которые предполагают сдачу квартир с отделкой. Эксперт рассказывает, что в Европе и США недвижимость продают с отделкой white box, и новые хозяева редко переделывают жильё под себя, и в основном стремятся нестандартно меблировать и декорировать помещение.

По словам Марины Любельской, заместителя генерального директора концерна «КРОСТ», в России пока относительно низкая доля предложения квартир с отделкой, но отечественный рынок постепенно переходит на такой формат. Эксперт считает, что в скором времени строительные компании начнут массово продавать жильё с финишной отделкой.

По мнению Евгения Акимова, продажа готовых квартир сделает среду проживания горожан комфортнее. Эксперт уверен, что отечественным девелоперам пора перенять опыт европейских компаний и перестать продавать голые бетонные коробки. Диана Нилиповская также положительно прокомментировала предложение Минстроя, пояснив, что это поможет сделать рынок жилой недвижимости России более цивилизованным.