Журнал о строительстве

Рынoк нeдвижимoсти мoскoвскoгo рeгиoнa зaтoвaрeн, пoэтoму зaстрoйщики срaжaются зa кaждoгo клиeнтa…

Кoмпaниям приxoдится снижaть цeны и инвeстирoвaть в кaчeствo прoeктoв – нoвoстрoйки в чистoм пoлe, из oкнa кoтoрыx виднo клaдбищe, бoльшe нe нaxoдят пoкупaтeлeй. Учaстники круглoгo стoлa «Рынoк нeдвижимoсти в 2017 гoду: стoит ли бoяться зaтoвaривaния и кaк с ним бoрoться?», oргaнизoвaннoгo в рaмкax выстaвки «Нeдвижимoсть oт лидeрoв», считaют, чтo этo к лучшeму.

Зaтoвaривaниe и дeмoгрaфия

В Мoсквe и Пoдмoскoвьe прoдaётся пoрядкa 7,5 миллиoнa квaдрaтныx мeтрoв пeрвичныx квaртир и aпaртaмeнтoв – oбъём прeдлoжeния стaл рeкoрдным зa всю истoрию рынка недвижимости.

Как говорит Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг», сегодня на рынке недвижимости затоваривание. За последние пару лет объёмы возводимого жилья на порядок возросли, поэтому эксперт считает, что ещё как минимум два-три года уровень предложения будет высоким. Если реализация масштабного проекта уже началась, то дороже его отменить, чем завершить и распродать, пускай и не с лучшим успехом, поясняет Калюжнова.

Наибольший избыток предложения в московском регионе сосредоточен за пределами МКАД, прежде всего, в Подмосковье. В предыдущие десять лет в столице практически не было доступных новостроек, и возводили в основном жильё элит- и бизнес-класса, а в Московской области активно приступали к новым проектам. Поэтому спрос на недвижимость в московском регионе сместился в сторону 50 километра за МКАД: основному числу потенциальных покупателей была не по карману квартира не то, что в Москве, но и в ближнем Подмосковье.

Калюжнова говорит, что максимальный объём предложения в Подмосковье был зафиксирован в 2014 году. Но затем наступил кризис, реальные доходы граждан сократились, и в «старой» Москве появились относительно недорогие квартиры, поэтому спрос в области за 20 километром остался только локальным. Так как доходы подмосковных граждан низкие (по крайней мере, на порядок ниже, чем у столичных жителей, которые прежде покупали здесь квартиры), спрос в регионе очень чувствителен к уровню цен. Застройщики стали вынуждены переносить сроки сдачи объектов.

В 2016 году стало видно, что в Новой Москве происходят такие же процессы: квартиры в домах, расположенных в «чистом поле» далеко за МКАД, могли продаваться в условиях дефицита предложения, но в теперешней ситуации они потеряли свою актуальность.

Прозвучали заявления властей о сокращении строительства в Новой Москве, но они были вынуждены предпринимать такие меры, исходя из рыночных тенденций, говорит Калюжнова. Новую Москву будут застраивать по мере развития транспортной инфраструктуры. Активный рост происходит в основном в 5-километровой зоне от станций метро, а дома, которые расположены дальше (а почти все проекты находятся за 12 километров от МКАД), покупателей мало интересуют. Всё же если найдутся желающие купить такое жильё, то не по цене 2,5-2,7 миллиона рублей, как его реализовали четыре года назад. Стоимость объектов, которые начали продавать полтора года назад, стартует от 1,5 миллиона рублей – это гораздо более приемлемая цена. Но нужно, чтобы от дома можно было добраться как минимум до железнодорожной станции, отметила Калюжнова.

Сами застройщики Подмосковья и Новой Москвы также признают, что появление большого количества новостроек комфорт- и эконом-класса в «старой» Москве стало большой проблемой и вынудило их снизить цены.

По словам Павла Лепиша, коммерческого директора ГК «Кортрос» в Московском регионе, когда в Москве предлагают объект по цене 2,5-2,7 миллиона рублей, даже если это 25-метровая студия, ближайшая локация Подмосковья и Новой Москвы становится неинтересна покупателю. Но тут же в 5-километровой зоне от МКАД появляется интересное предложение за 2 миллиона рублей, добавляет эксперт.

Как говорит Владимир Богданюк, директор департамента проектов Est-a-Tet, сложнее всего реализовать крупные типовые проекты, которые застройщики активно «размножали» в Подмосковье в 2011-2012 годах.

Затоваривание ощущается и на рынке «старой» Москвы. По данным «ИРН-Консалтинг», в 2015-2016 годах в продажу поступили новые проекты между Третьим транспортным кольцом и МКАД общей площадью 3,7 миллиона «квадратов», но за эти два года удалось реализовать только 1,5-1,6 миллиона кв.м. жилья. То есть девелоперы строят гораздо больше, чем могут продать.

Татьяна Калюжнова считает, что ввиду колоссального отложенного спроса на недорогое жильё в пределах МКАД, сложившегося за десять лет дефицита, глобального изменения покупательской активности в ближайшее время московским застройщикам ожидать не стоит. Но через несколько лет, когда спрос граждан, отложивших деньги до кризиса, будет насыщен, столица столкнётся с теми же трудности, которые Новая Москва и Подмосковье испытывают сейчас. Потому что новый платежеспособный спрос формируется лишь тогда, когда для этого есть предпосылки – улучшение экономической ситуации и рост реальных доходов граждан, а сейчас этого не происходит, отметила Калюжнова.

Павел Лепиш считает, что через 10-15 лет, когда кризис на рынке недвижимости войдёт в резонанс с демографической ситуацией, застройщикам будет ещё сложнее, чем сейчас. Когда основными клиентами станут дети 90-х, девелоперы сильно сдадут позиции. Потому что сегодня в семьях преимущественно один ребёнок, у которого две бабушки с двумя квартирами, то есть одному ребенку достанется несколько квартир, говорит эксперт. А вероятно ребёнок еще и захочет уехать жить в Таиланд.

Борьба за качество и цены

Далеко не все застройщики могут преодолеть такие трудности, как смещение спроса в сторону Москвы, снижение цен со стороны конкурентов, борьба за покупателей и прочие кризисные явления – постепенно компании уходят с рынка, но проекты становятся всё крупнее. Павел Лепиш говорит, что идёт жёсткая борьба за выживание, в которой каждый застройщик ищет выход: одни снижают цены, другие увеличивают объёмы, третьи поглощают конкурирующие компании. Эксперт напомнил о масштабных поглощениях и слияниях: ПИК купил ГК «Мортон», Финансово-строительная корпорация «Лидер» — ДСК-1, «ОПИНа» — «Инградом».

Теперь музыку заказывают покупатели, говорит Лепиш. Сегодня не удастся, как раньше, находить покупателей на новостройку с видом на кладбище, да ещё и каждый месяц поднимать цену.

Есть два способа победить в борьбе за покупателя на затоваренном рынке: снизить стоимость или предложить лучшее жильё по той же цене, то есть привлечь покупателя более качественным товаром. Традиционно застройщики не любят прибегать к первому варианту – жалко маржи. Кроме того, демпинг может повлечь недостаток средств на строительство, а дальше – обманутые дольщики, бесконечные суды и другие вытекающие последствия. Но при высокой конкуренции выбора не остаётся, особенно если требуется быстро реализовать масштабный проект.

Следовательно, если нет желания впоследствии продавать жильё за бесценок, нужно как следует выбирать площадку для строительства – ту, где есть отложенный спрос, говорит Екатерина Батынкова, директор департамента продаж «Галс-Девелопмент».

По словам эксперта, так как в районе «Преображенской площади» качественного предложения не было давно, «Галс» вывел на рынок этой локации жилищный комплекс «Наследие», квартиры в котором успешно продаются. Батынкова сказала, что в прошлом году в проекте реализовано 33,5 тысяч «квадратов» жилплощади с учётом, что это жилищный комплекс бизнес-класса с немаленькой стоимостью лотов.

Павел Лепиш соглашается с коллегой и говорит, что рынок недвижимости – как лоскутное одеяло: есть локации, где ничего не строят – там можно выйти с проектом и успешно его реализовать даже в условиях кризиса. Эксперт говорит, что в локации, где объём строительства большой, лезть не стоит: например, ГК «Кортрос» построило целый микрорайон в городе Щёлково, но в ближайшие два-три года не собирается начинать там новых проектов. В Железнодорожном, Некрасовке, Люберцах ведутся настоящие маркетинговые войны, а в других локациях Подмосковья можно без проблем продать жильё, потому что ему нет другой альтернативы, говорит Лепиш.

Батынкова отмечает, что некачественные проекты продать всё же не выйдет – клиенты уйдут на другую локацию, где выбор новостроек больше. На рынке покупателя застройщики вынуждены подстраиваться под запросы клиентов, постоянно соревноваться друг с другом, кто разработает более качественную архитектурную концепцию, квартирографию и лучше оптимизирует расходы, говорит эксперт. Это повышает качество продукта и снижает его стоимость.

Очень важно правильно продумать квартирографию в своих проектах, максимально используя площади, отмечает Батынкова. По словам Ксении Цаплиной, директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер», финансовые возможности клиентов не увеличиваются, в отличие от потребностей. Например, пять лет назад хорошо продавались однокомнатки в «Измайлово» площадью 45 «квадратов», а сегодня они никому не нужны. Но покупатели рассмотрят 45-метровые двухкомнатки, которые можно зонировать, говорит эксперт.

Владимир Богданюк отметил: застройщики так отчаянно борются за качество проектов, что стирают границу между классами жилья. То есть происходит структурный сдвиг рынка: проекты соответствуют более высокому классу, но при этом падают в цене.

В результате стоимость элитного жилья будет находиться на уровне бизнес-класса в докризисное время, цена бизнес-класса сравняется с комфорт-классом, а «комфорт» опустится до уровня «эконом». Но эконом-жильё становится больше похоже на «комфорт», квартиры комфорт-класса – на «бизнес». Так, сегодняшние квартиры бизнес-класса часто даже превосходят элитное жильё докризисных времён. К примеру, многие суперэлитные дома, которые были возведены в начале 2000-х годов на Остоженке, где цены измерялись десятками тысяч долларов за «квадрат», сегодня не потянут даже на бизнес-класс, говорит Батынкова.